창의적인 파이낸싱으로 주택 매입

부동산의 창조적 금융은 1970 년대에 가장 뜨거운 주제였다. 크리에이티브 파이낸싱 분야의 많은 선구자들의 전설이 지금은 죽었다고 생각하는 것이 어렵지만 절정에 이르러 미친듯한 라이딩이 무엇인지 생각해보십시오.

1970 년대 후반에 금리가 18 %로 뛰었을 때 많은 구매자가 부동산 시장에서 빠져 나왔고 창조적 인 자금 조달이 필요로하는 삶에 활력을 불어 넣었습니다. 판매를위한 많은 주택에는 OWC라는 이니셜이 들어 있습니다. 소유자가 소유한다는 의미입니다 (소유자 자금 조달).

이 기간 동안 무엇이든 모든 것이 창조적 인 자금 조달을 통해 이루어졌습니다. 속도가 너무 심해서 많은 요원들이 합법적 인 계약 유형이 훨씬 덜 윤리적인지 여부를 고려하지 않았습니다. 생각할 수있는 모든 과정은 좋은 생각이 아니더라도 종종 활용되었습니다.

창조적 금융 옵션의 유형

• 해외의 해외 신탁. 일부 사람들은 여전히 ​​근해 해외 신탁하에 운영되고 있지만 국세청에서 발견하면 이들이 감옥에 가게 될 수도 있습니다. 국세청은 고가의 이탈리아 양복에있는 빠르게 말하는 세일즈맨이 뭐라 말할지라도, 근해 해외 신탁을 친절하게 보지 않습니다. 근해 외국 신탁이란 비밀리에 다른 나라로 돈을 옮기는 방법입니다. 그런 다음 세금 감면자는 해당 외국에서 거주하는 신탁 재산을 소유하게합니다.
• 거래 대상. 많은 대출은 속진을 요구하는 소외 조항을 가지고 있지 않았기 때문에 구매자는 기존 대출에 대한 지불을 인계하고 판매자의 이름을 대출에 맡길 수 있었으며 괜찮습니다. 우와. 은행들은 구매자들이 금융을 통해 주택을 구입할 때 더 낮은 이자율에 묶여 잠재적 인 차용자를 잃는 것을 좋아하지 않았습니다. 대금업자가 판매 대금으로 대출을 요청할 수 있기 때문에 대상 거래는 위험합니다. 말할 것도없이, 대부분의 판매자는 거래와 관련된 책임을 원하지 않습니다.

• 가정 대출. 모기지의 일부 유형은 공개적으로 새로운 구매자가 기존 소유자의 대출을 맡을 수 있다고 광고했습니다. 구매자가 대출을받을 자격이있는 경우, 은행은 판매자를 책임으로부터 해방시켰다. 대출 가정은 그 당시 구매자에게 수천 달러의 대출 수수료를 절약 해 주었고, 많은 판매가이 조건으로 신속하게 마감 될 수있었습니다. 오늘날, 이용 가능한 가정 대출은 거의 없습니다.
• 토지 계약. 토지 계약의 문제점은 거래를 보증 할 소유권 보험 회사를 찾는 것입니다. 말할 것도없이, 구매자에게 공평한 소유권을 제공하는 토지 계약은 대부분의 대출이 소외 조항을 포함하기 때문에 일반적으로 기본 모기지를 포함하지 않습니다. 토지 계약은 주택을 판매자가 자유롭고 명확하게 소유 할 때 가장 잘 사용됩니다.
• 매도인 모기지 또는 신탁 증서 판매자가 부동산을 완전 소유하고 차용자를위한 융자를 원할 경우 사용하기 쉬운 도구는 모기지 또는 신탁 증서입니다. 각 주마다 모기지 또는 신탁 증서를 기록하는 것이 관례인지 여부에 대한 자체 법률이 있습니다. 예를 들어, 캘리포니아에서는 약속 어음을 확보하기위한 소유권 및 위임 증서를 전달하는 증서가 일반적으로 사용됩니다.

주택 구매를위한 도드 - 프랭크 법 및 창작 금융 조건

도드 - 프랭크 법은 2010 년 7 월에 법으로 서명 된 도드 - 프랭크 월 스트리트 소비자 개혁 및 보호법의 단축 용어입니다. 하원 의원 바넷 바니 프랭크 (Barnett Barney Frank)와 크리스토퍼 존 도드 (Christopher John Dodd) 상원 의원, 도드 - 프랭크 법 (Dodd-Frank Act)은 금융 규제에 대한 전면적 인 변화를 가져 왔으며 대출 법의 진실을 수정했습니다. 이러한 포괄적 인 변화는 새로운 기관을 창출하고 많은 법률을 변경했습니다.

도드 - 프랭크 법 (Dodd-Frank Act)을 타격하지 않고도 죽은 고양이를 자금 조달 할 수는 없습니다. 나는이 참조를 위해 가난한 고양이에게 사과한다. 문구가 너무 잘 맞습니다.

Dodd-Frank Act의 일부는 판매자 자금 조달과 관련이 있습니다. 과거에 쉽게 허용되었던 특정 유형의 자금 조달을 규제하고 허용하지 않습니다. 사람이 부동산 면허증을 가진 한 대출을 준비하고 돈을 받도록하는 1970 년대의 자유 스윙 시대와 달리 이제는 개인이 모기지 론 창설자로서 면허를 취득해야합니다. 판매자는 1 년에 3 개 이상의 부동산에 대해 소유자 금융 조건을 연장하지 않는다면 면제됩니다. 다른 규칙은 다음과 같습니다.

• 판매자는 판매자가 주택을 건설하지 않는 한 소유자 금융을 제공 할 수 있습니다. 이것은 주택 건설업자가 주택 융자를 제공하지 못하도록합니다.
• 풍선 지불은 없습니다. 창의적인 자금 조달을 제공하는 가장 좋은 방법은 일반적으로 3 년 또는 5 년이라는 짧은 기간의 대출이었습니다. 끝에 풍선이 있었기 때문에 전체 잔액이 만기가되어 지불해야했습니다. 소유자가 융자 한 대출은 현재 상각해야합니다.
• 판매자는 발생하는 구매자에게만 소유자 금융을 제공 할 수 없습니다. 판매자는 구매자가 주택을 구입하고 대금을 갚을 자격이 있는지를 결정할 책임이 있습니다. 이것은 매도인이 구매자에 대한 신용 보고서를 작성해야 할 필요가 있음을 의미 할 수 있습니다. 그러면 신용 불량자가있는 모든 주택 구매자가 제거됩니다.
• 융자금은 합리적인 연간 인상을 조건으로 5 년 후에 고정 금리 또는 조정 가능해야하며 합리적인 평생 한도가 있어야합니다.
• 소유자가 융자 한 융자금은 연방 준비위원회가 설정 한 다른 기준을 충족해야합니다. 그러나 그것은 많은 창조적 인 자금 조달 노력을 멈추게 할 풍선없는 요구 사항입니다. 일부 판매자 및 구매자를위한 솔루션은 임대 옵션 판매 일 수 있습니다.

창의적인 자금 조달을 통해 주택을 구입하기 전에 법률 자문을 받으십시오.

서면 작성 당시 Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006은 캘리포니아 새크라멘토의 리용 부동산 중개인 - 준회원입니다.