기존 대출에 대한 구매

금리가 낮을 때, 주택 구매자는 거래를 피하는 경향이 있습니다. 그러나 이자율은 구매자가 자금 조달 대상과 함께 구매 제안을 할 수 있는지 여부를 결정하는 데 사용되는 유일한 요소는 아닙니다.

주제는 무엇입니까?

"구매 대상"은 기존 담보 대출 대상 주택을 구입하는 것을 의미합니다.

이는 판매자가 기존 모기지에 돈을 지불하지 않고 구매자가 지불금을 인계하고 있음을 의미합니다. 기존 모기지의 미지급 잔액은 구매자의 구매 가격의 일부로 계산됩니다.

구매자가 주택 담보 대출 대상 주택을 구입하게되는 이유는 무엇입니까?

구매 대상이되는 주된 이유는 판매자의 기존 이자율을 인계받는 것입니다. 현재 이자율이 7 %이고 판매자의 고정 금리가 5 % 인 경우 2 % 변동은 구매자의 월간 지불액에 큰 차이를 만들 수 있습니다.

• 5 % 이자율로 200,000 달러의 모기지를 1 개월에 $ 1, 073. 64로 상각합니다.
• 7 % 이자율로 200,000 달러의 모기지를 1 달러 330.60 달러로 상환합니다.
• 이러한 상황에서 구매자에게 월별 비용 절감액은 $ 256입니다. 96 또는 $ 3, 083. 52. 두 번째 이유 : 일반적으로 구매자는 판매자가 구매자의 신용 보고서를 가져 오기로 결정하지 않는 한 자금 조달 대상을 사용할 때 집을 살 자격이 없습니다.

판매자가 기꺼이 원하면 나쁜 신용을 지닌 구매자조차도 주택을 살 수 있습니다.

세 가지 유형의 과목 선택 사항

판매 대상은 반드시 소유자 자금 조달과 관련이 없지만 그렇게 할 수는 있습니다. 매도인이 어떤 유형의 자금 조달을 수행하는지 여부는 매도인이 모기지 및 / 또는 매입 가격 대 선금의 금액을 감쌀 지 여부에 달려 있습니다.

현금 - 대부에 직접적인 영향을줍니다.

• 가장 일반적인 유형은 구매자가 구매 가격과 판매자의 기존 대출 잔액의 차이를 현금으로 지불하는 경우입니다. 예를 들어, 판매자의 기존 대출 잔액이 $ 150, 000이고 판매 가격이 $ 200, 000 인 경우 구매자는 판매자에게 $ 50,000의 현금을 제공해야합니다.

  판매자의 반품을 곧바로받을 수 있습니다.

• 판매자 또는 소유자 금융으로도 알려진 판매자의 이명박은 두 번째 모기지의 형태로 가장 흔하게 발견됩니다. 매도자의 가계는 토지 계약 또는리스 옵션 판매 수단이 될 수도 있습니다.

  예를 들어, 판매 가격이 $ 200, 000이고 기존 대출 잔액이 $ 150,000이고 구매자가 $ 20,000의 계약금을 납부하면 판매자는 $ 30,000의 나머지 잔액을 분리 된 이자율 및 당사자간에 협상 된 조건.구매자는 판매자의 대금업자에게 하나의 지불을하고 판매자에게 다른 이자율로 별도의 지불을하는 것에 동의합니다.

  에 둘러 싸일 수 있습니다.

• 판매자가 기존 모기지 잔고에서 돈을 벌기 때문에 매도인에게이자를 무시합니다. 기존 주택 담보 대출 금리가 5 %라고 가정 해 봅시다. 판매 가격이 $ 200, 000이고 구매자가 $ 20,000을 내면 판매자의 이월액은 $ 180,000이됩니다. 6 %의 비율로 판매자는 $ 150,000의 기존 모기지에 1 %를, 6 % 구매자가 $ 180, 000에 6 %를 지불 할 것입니다.

  대상과 대출 가정의 차이

거래 대상에서 판매자 또는 구매자는 모두 기존 대출 기관에게 판매자가 부동산을 매각했고 구매자가 현재 지불합니다. 구매자가 대출을 인수 할 수있는 은행의 허가를받지 못했습니다. 대금업자는 대출자에게 소외시 대출을 가속화 할 수있는 권리를 부여하는 모기지 및 신탁 증서에 특별한 구술을 집어 넣습니다.

은행은이 대출금을 지불시 지불해야하며 지불해야합니까? 그것은 달려있다. 특정 상황에서 일부 은행은 단순히 누군가 - 누군가 - 지불하는 것으로 행복합니다. 그러나 은행은 모기지 또는 신탁 증서의 속개 조항으로 인해 권리가 있습니다. 그것이 구매자에게는 위험한 상황입니다. 구매자가 은행의 요구에 따라 대출금을 지불 할 수없는 경우, 은행은 배제를 시작할 수 있습니다. 구매자가 대출 가정을한다면, 구매자는 은행의 허가를 받아 공식적으로 대출을 받는다. 이것은 판매자의 이름이 대출에서 제거되고 구매자가 다른 구매 자금 대출과 마찬가지로 대출을받을 수 있음을 의미합니다. 일반적으로 은행은 대출 가정을 처리하기 위해 구매자에게 구매 수수료를 부과하지만 수수료는 기존 대출을 얻는 데 드는 수수료보다 훨씬 적습니다. FHA 대출은 대출 가정을 허용하지만 대부분의 기존 대출은 그렇지 않습니다.

작성 당시 Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006은 캘리포니아 새크라멘토의 Lyon Real Estate에서 중개인 - 준회원입니다.