은 내 유형의 융자를 장점 또는 단점입니까?

질문 : 구매 제안서에 내 유형 대출이 장점 또는 단점이 있습니까?

한 독자가 묻습니다 : "나는 돈을 지불하거나 집을 사기 위해 돈을 빌릴 수있는 부러운 입장에있다. 나는 투자 재산을 사고 싶지만이 시장이 어떻게되는지 알고있다. 많은 사람들이 집을 싸우는 바이어가 많습니다. 내 제안이 최고가되기를 바랄뿐입니다. 그 제안의 유형이 중요한 역할을한다는 것을 알고 있습니다. 그래서 현금이나 대출을 제안하는 것이 더 낫지 않습니까? 그리고 만약 대출이란 어떤 종류의 대출이 가장 좋은가요? 나의 장점은 무엇입니까? 대출 유형별로 순위가 매겨지면 어떤 구매가 다른 것을 제공하는 것이 좋을까요? "

답 : 주택 담보 대출이나 융자 조건의 유형이 그 인식에 크게 영향을 줄 수 있으므로 판매자가 제안을 어떻게인지 할 수 있는지 고려하는 것이 좋습니다. 판매자의 시장을 혼란에 빠뜨리면 여러 구매자의 여러 제안과 경쟁하게 될 것입니다. 귀하의 제안은 더욱 면밀히 검토되고 심사 될 것입니다.

일부 구매 제안의 순위가 얼마나 불공정한지 알면 구매자가 놀라게됩니다. 보호 계급에 근거한 차별을 금지하는 공정 주택법이 있지만 다른 유형의 차별도 제한되지 않습니다. 말할 것도없이, 대부분의 판매자와 상장 대리인은 구매자에게 그들의 제안이 거부 된 이유를 말하지 않습니다. 그들은 단지 그것을 거절합니다. 그들은 이유를 설명 할 필요가 없습니다.

그러나 구매자가 사용하기로 선택한 금융 유형별로 구매 제안을 판단하는 것은 일반적인 관행입니다. 구매 제안은 종종 다음과 같은 방식으로 순위가 결정됩니다.

가장 좋은 유형의 오퍼가 가장 먼저 나열되고 가장 매력적인 매력은

• 현금으로 결정됩니다. 이것은 손에 현금을 의미합니다. 그것은 조건부 판매 일 것이고 현금 거래가 아니기 때문에 현재 에스크로에있는 주택을 의미하지는 않습니다. 그것은 또한 나중에 현금을 생산할 다른 부동산에 대한 재 융자를 의미하지 않습니다. 현금 제공은 대개 자금 증명을 동반합니다. 그것은 판매자가 구매자의 현금을 위해 좋은 구매자의 단어를하지 않기 때문입니다. 그것은 구매자에게 100 달러짜리 지폐로 포장 된 여행 가방을 만들어달라고하는 것과 같습니다.

• 현금은 매우 높은 등급이므로, 현금 구매자는 할인 협상을 할 수 있습니다. 그러나 복수 제안 상황이나 단기 매매에서 그 혜택을 기대하지 마십시오. 소유자 금융을 제외한 모든 오퍼는 결국 판매자에게 현금이된다는 것을 기억하십시오. 현금 제공의 주요 이점은 평가 요건이 없다는 것입니다.

  현금으로 주택 가격을 제시하는 것은 평가가 없기 때문에 지분을 소유 한 주택에 매우 바람직합니다.그러나 매도자가 걷는다면 은행의 기대치가 이미 정해져 있기 때문에 단기 매매에는 현금을 통한 정가 공개가 바람직하지 않습니다. 복제가 어려울 수 있습니다.

• 일반 대출. 일반 대출의 FICO 점수 요건은 FHA 대출의 FICO 점수 요건보다 높습니다. FICO 점수가 FHA에 필요한 최소 금액을 반영하지만 더 높은 이자율을 지불하면 기존 대출금을받을 수 있습니다.

  선호 금리는 20 % 이상을 현금으로 환산 한 대출자에게 제공되며, 그 결과 80 % 이상의 대출 금리 비율이 발생합니다. 비율이 낮을수록 대출 기관의 위험은 낮아집니다. 또한 평가가 낮아지면 대부 금액이 80 % 미만인 경우 대출 기관이 차액을 현금으로 지불하도록 할 수 있습니다.

  기존 대출의 또 다른 장점은 대출 기관의 자금 요구 사항이 덜 엄격하다는 것입니다. 대출 기관은 수리를 요구할 확률이 훨씬 적습니다. 이 사실만으로도 기존의 구매자가 FHA 구매자보다 훨씬 매력적으로 보입니다. 그러나 새로운 가정에서는 일반적으로 수리가 필요하지 않습니다.

• FHA 대출. 많은 초기 주택 구매자는 초기 현금 부족이 통상적 인 대출에 필요한 금액보다 적기 때문에 FHA 대출을 선택합니다. 또한 FICO 점수 요구 사항은 대출 오버레이 당 훨씬 까다 롭습니다. FHA 대출의 최소 계약금은 구매 가격의 3.5 %입니다.

  FHA 수리 지침은 일부 판매자 및 대리인이 믿는 것만 큼 엄격하지 않습니다. 그러나 오래된 가정에서는 더 많은 수리가 필요합니다. 필링 페인트는 가정이 1978 년 이전에 건축 된 경우 큰 FHA 문제입니다. 집에는 카페트가없는 콘크리트 바닥이있을 수 있지만 필링 페인트가없는 것이 좋습니다. FHA 융자는 때로는 자금 조달 여건으로 인해 폐점됩니다.

  해충보고 및 통관은 FHA 감정인이 요구할 수도 있고하지 않을 수도있다.

• VA 대출. 재향 군인은 대출 계층 구조에 관해서는 막대기의 짧은 끝을 얻습니다. 계약금없이 구매하려는 요구 사항이 더 엄격하기 때문에 VA 채무자는 아마도 FHA 구매자보다 더 나은 신용 위험 일 수 있습니다. 차용자는 계약금을 집에 지불하거나 계약금없이 구매할 수있는 옵션을 보유합니다. 대부분의 버지니아 차입자는 레버리지를 선택합니다.

  VA 대출의 단점은 해충보고가 필요하다는 것입니다. 해충 일이 필요할 때, 대출 기관은 완료 증명서를 원할 것입니다. 거래가 단기 매매라면 일반적으로 은행은 해충에 대한 지불을 승인하지 않습니다. 짧은 판매 주택은 그대로 판매됩니다. 불행히도 계층 구조와 오해로 인해 VA 구매자는 종종 가장 적절한 자격을 갖춘 반면 제안서 더미의 맨 아래로 떨어지는 경우가 많습니다. 짧은 매매를 많이 담당하는 에이전트는 VA 구매자를 선호하는 경향이 있습니다. 왜냐하면이 구매자가 다른 곳에서 거절 될 것이므로 짧은 매각 후보자가되기 때문입니다.

  작성 당시 Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006은 캘리포니아 새크라멘토의 Lyon Real Estate에서 중개인 - 준회원입니다.