임대 시간 및 임대 비용

임대 부동산 비용에 대한 상세한 요약을하는 임대인은 세금 혜택을 가장 많이받는 사람들입니다. 임대 소득에 관한 IRS 규정은 꽤 관대하므로 이용하면됩니다.

일정 E 세금 팁

임대인은 비용 기준, 소득 및 지출에 관한 훌륭한 기록을 유지해야하며 이러한 모든 사항을 파악하는 가장 좋은 방법은 스프레드 시트를 설정하는 것입니다. 세무사는 귀하가 사용할 수있는 템플릿을 가지고있을 수도 있습니다.

다음은 추적하고자하는 것들입니다 :

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임대중인 집, 콘도 또는 아파트의 구입 가격

• 누적 감가 상각 및 귀하의 부동산에 대한 현재 연간 감가 상각
• 임대 소득
• 귀하가 입금 한 보증금 < 다음을 포함하여 임대 주택과 관련된 다양한 경비를 추적하고 싶을 수도 있습니다 :
• 수수료 또는 재산 관리 수수료

광고비

• 청소비, 유지비 및 수리비
• 주택 소유자 보험 및 HOA 회비
• 부동산 세금 및 모기지이자 비용
• 세입자에게 보증금
• 및 유틸리티, 조경 및 가비지 수집과 같은 다양한 기타 비용
• 개인 재정 소프트웨어 또는 컴퓨터 스프레드 시트를 사용하여 이러한 경비를 추적하면 월별 보고서와 연말 보고서를 손쉽게 사용할 수 있으며 쉽게 인쇄 할 수 있습니다.

패시브 활동 손실 제한

다음은 관대 한 IRS 규칙 1입니다. 임대 자산 중 하나가 1 년 동안 순손실이있는 경우, 그 손실은 다른 모든 임대 자산의 손실 및 이익에 대비 될 수 있습니다.

여기에 아마도 좋지 않은 소식이 있습니다. 귀하의 모든 부동산에 대한 총액이 순손실 인 경우, 그 손실은 귀하의 나머지 소득에 대해 부분적으로 혹은 전혀 공제되지 않을 수 있습니다. 수동적 활동 손실 제한으로 인해

부동산 임대는 일반적으로 올바른 세입자 선택, 임대 유닛 수리 및 일상적인 유지 보수를 위해 자산 검사에 상당한 시간을 투자하더라도 수동적 활동으로 간주됩니다. 수동적 활동으로 인한 손실은 수동적 이익을 상쇄하는 데에만 국한됩니다.

귀하가 적극적으로 임대 활동에 참여하는 경우, 모든 임대 주택에 대해 연간 25,000 달러까지 임대 손실이 공제 될 수 있습니다. 별도로 서류를 제출 한 기혼자는 과세 연도 중에 항상 그 배우자와 별개로 거주 한 경우 최대 $ 12, 500까지의 임대 손실 한도를가집니다.임대 부동산에 적극적으로 참여할 수있는 임대 손실 금액은 수정 된 총소득 (MAGI)에 따라 다릅니다.

MAGI가 $ 100, 000 이하 (별도로 결혼 신고를하면 50,000 달러 이하), 임대 손실은 $ 25, 000 ($ 12, 500) 한도까지 완전히 공제 될 수 있습니다.

MAGI가 $ 100, 000 및 $ 150, 000 ($ 50, 000 및 $ 75, 000) 사이에있는 경우, 임대 손실은 $ 150,000 ($ 75, 결혼 신고서가 별도 인 경우 000) 및 MAGI.

MAGI가 150,000 달러 이상인 경우 (별도로 결혼 신고를하면 75,000 달러), 임대 손실은 다른 소득에 대해 차감 할 수 없습니다.

• 앞으로 손실을 감당할 수 있습니다.
• 관대 한 IRS 규칙 # 2 : 소극적 활동 손실 제한에 의해 제한되는 임대 손실은 임대 수익을 상쇄 할 수있는 후속 해 과세 연도로 이월 될 수 있습니다. 수동적 손실 손실 제한은 매년 적용되지만 임대 손실은 임대 이익 상쇄 또는 다른 소득에 대한 차감에 의해 손실 될 때까지 매년 계속해서 계속됩니다. <859> 양식 8582는 수동적 활동 손실 제한을 계산하고 각 재산에 대해 매년 누적되는 임대 손실을 추적하는 데 사용됩니다.
• 집주인을위한 세금 기획

집주인은 임대 소득이 부동산 세, 보험 및 수리뿐만 아니라 모기지를 지불하기에 충분할 때 종종 작은 이익을냅니다. 그러나 집주인은 임대 부동산의 구매 가격을 낮추게되며, 이로 인해 소규모 경제적 이익이 소액의 세금 손실로 바뀔 수 있습니다. 이는 감가 상각을 고려한 비용이 소득을 초과하는 경우입니다. 그러나 대부분의 경우 집주인은 장기 임차인이 퇴거 한 후에 지붕을 교체하거나 아파트를 집나는 것과 같은 큰 비용에 직면합니다. 이러한 상황에서는 집주인이 25,000 달러 이상의 손실을 입을 가능성이 있지만 수동적 인 활동 손실 규칙은 손실을 정확히 25,000 달러로 제한 할 수 있습니다. 나머지는 집주인이 다음 연도로 이월 될 것입니다 더 많은 이익을 가지고 초과 세금 손실을 흡수 할 수 있습니다.

임대 부동산 판매

특정 부동산에 대한 임대료 손실은 부동산이 관련없는 구매자에게 완전한 처분으로 판매되는 연도에 허용됩니다.

주택, 아파트 건물 또는 기타 임대 주택을 판매하는 것은 주거용 주택을 판매하는 것과 동일하지 않습니다. 자본 이득을 계산할 때와 마찬가지로 임대 부동산의 손익을 계산하는 공식에는 판매 가격에서 비용 기준을 뺀 것이 포함됩니다.

임대 부동산에 대한 조정 원가 기준

임대 부동산에 대한 원가 계산 공식은 다음과 같습니다.

구매 가격

Plus 구매 비용 (소유권 및 에스크로 수수료, 부동산 중개 수수료 등) )

플러스 개선 (지붕, 새로운 용광로 등 교체)

플러스 판매 비용 (소유권 및 에스크로 수수료, 부동산 중개 수수료 등))

누적 감가 상각액 (세금 신고서에보고 된 것)

귀하의 비용 기준과 동일

귀하의 이익 또는 손실 계산은 다음과 같습니다 :

• 판매 가격
• 비용 기준 마이너스
• 이익 또는 손실
• 결과 숫자가 양수인 경우 임대 주택을 매각했을 때 이익을 얻습니다. 결과 숫자가 음수이면 손실이 발생했습니다. 감가 상각이 최대 25 %의 세율로, 그리고 부분적으로 자본 이득으로 탈바꿈함에 따라 임대 재산의 이익에 부분적으로 과세 할 수 있습니다. 임대 부동산 판매는 Form 4797에보고되고 자본 이득 계산은 Schedule D에보고됩니다.
• 부동산 및 유한 책임 회사
• 많은 집주인이 회사, 유한 ​​책임 회사 또는 파트너십을 통해 임대 주택을 소유하는 것을 고려합니다. 기업은 장기 자본 이득에 대해 선호하는 세율이 없기 때문에 기업이 불리 할 수 ​​있습니다. 유한 책임 회사는 장기 이익을 회원들에게 전가 할 수 있으므로 이익은 장기 이익에 대해 선호하는 15 % 이자율을 여전히받을 수 있습니다. 임대인은 이러한 전략의 법적 및 재정적 영향을 모두 파악할 수있는 변호사와 함께 임대 부동산 회사를 설립하는 것과 관련된 법적 측면을 논의해야합니다.