두 건의 융자가있을 경우 짧은 매매가 어떻게됩니까?

질문 : 두 번의 융자가있을 경우 단기 매매는 어떻게됩니까?

독자는 다음과 같이 묻습니다 : "우리 집은 우리가 갚아야 할 가치가 있습니다. 우리는 첫 번째 모기지가 $ 85,000이고 두 번째 모기지가 $ 55,000입니다. 우리 요원은 우리가 "

답변 : 단기 매매를하는 것은 매우 솔직하게 진행 되기는 어렵지만, 두 번 대출을 받으면 더 어려워집니다. 두통이 두 번.

나는 너의 고통을 느낀다. 첫 번째 융자 기관의 협력이 필요 할뿐만 아니라 두 번째 모기지 보유자가 융자를 해제해야하기 때문입니다.

귀하의 경우 $ 85,000 상당의 주택에 $ 140,000을 빚지고 있습니다. 첫 번째 대출 기관을 상환 한 후에도 여전히 $ 55,000의 짧은 기간이 소요됩니다.

- 차압에서 일어나는 일에 대해 살펴 보겠습니다.

채권자 간의 차압 대우

주택 구입을 돕기 위해 두 번째 담보 대출을 받거나 당신은 사실 후에 주택 담보 대출을 확보했습니다. 두 번째 대출 기관은 첫 번째 기관이 종속되지 않는 한 항상 두 번째 자리에 있습니다. 일반적으로 1 순위에있는 모기지 대출 기관은 그 직위에 종속되지 않습니다.

우선 포지션은 압류 절차에서 징수 할 권리가 있습니다. 즉, 채무 불이행 통지서가 접수되면 두 번째 대금업자가 경매 또는 판매 대금을 수령하거나 재산을 인수하기 위해 첫 번째 대금을 받기를 원할 경우 두 번째 대금업자는 자체 처분 절차를 시작해야합니다.

국내 대부분의 지역에서 이것은 두 번째 대출 기관이 첫 번째 대출 기관에 대한 후불금을 만들어야하며, 첫 번째 대출 기관의 비용을 지불하여 불이행 통지서 및 관련 비용을 납부 한 후 자체 불이행 통지서를 제출해야 함을 의미합니다. 두 번째 대출 기관이 이것을하지 않으면 두 번째 대출 기관이 처분 될 때 닦아 낼 수 있으며 특히 돈이 충분하지 않은 경우에는 아무것도받을 수 없습니다.

두 번째 대출 기관이 주택의 가치를 확인한 후 첫 번째 주택 담보 대출이 유질 처분되었다는 통지를 받으면 많은 두 번째 대출 기관이 자신의 차압 절차를 시작하지 않습니다. 그들은 차용인에게 차압의 비용을 유리하게하기에 충분한 형평성이 없기 때문에 이러한 입장을 취합니다. 이 행동을 취하지 않으면 두 번째 대출 기관이 취약한 위치에있게됩니다.

판매 종료 비용의 지불 방법

판매자가 부동산 중개인과 리스팅 계약을 체결 했음에도 불구하고 대금업자가 수수료를 재협상 할 가능성이 큽니다. 대금업자는 전통적인 수수료보다 적은 금액을 지불하고 가능한 모든 방법으로 거래 비용을 줄이려고합니다.

종결 비용을 더 줄이기 위해 대금업자가 일반적으로 지불을 거부 할 수수료도 있습니다. 그들은 다음과 같습니다 :

주택 보증 계획

• 해충 검사 및 해충 관련 작업
• 지붕 인증
• 하수 검사
• 수리 요청과 같이 구매자가 요청한 수리
• 구매자의 폐관 비용
• 두 번째 대출 기관과의 짧은 매매 협상

귀하의 상황이 단기 매매 요건에 부합하고 귀하가 모든 대출 요청을 준수하고 또한 기꺼이 자격있는 구매자를 찾았다 고 판단한 후에는 아직 숲 밖으로.

마감 비용이 5 % 또는 4,250 달러라고 가정 해 봅시다. 판매 가격 $ 85,000에서 마감 비용을 공제 한 후 약 81,000 달러를 남겨 둡니다. 이제 그것은 두 대금업자 사이에서 줄다리기가됩니다.

일반적으로 첫 번째 협상은 두 번째 대출 기관에게 1,000 달러라고하는 작은 금액을 제공하는 것입니다. 두 번째 대출 잔액 인 55,000 달러에 비해 대출자에게 그러나 54,000 달러를 잃게됩니다. 그러나 다른 한편으로는 두 번째 대출 기관이 거절하면 궁극적으로 아무 것도 얻을 수 없습니다.

주니어 대출 기관은 얼굴을 보지 않고 코를 끊는 것처럼 보일 때가 있습니다. 그러나 이것은 첫 번째 대출 기관이 거래를 성사시키기 위해 조금 더 포기할 수있는 곳입니다. 내 경험상, 첫 번째 순위에있는 대부분의 대출 기관은 90 %를받는 것에 대해 흥분하고 있으며 이는 85,000 달러의 대출을 의미 할 것이고 대출 기관은 $ 76, 500을 인수하는 것에 동의 할 수 있습니다.

그물이 $ 81,000 인 경우 비용은 첫 번째 대출 기관이 두 번째 대출 기관에 제공 할 수있는 $ 4,500를 남겨 둡니다. 두 번째 대출은 대출을 해제하는 데 동의해야합니다. 그렇지 않다면 공매도가 거부되고 첫 번째 대출 기관이 차압에서 부동산을 압류하여 두 번째 대출을 제거합니다.

결의안에 도달 할 때까지 협상을 계속하십시오. 첫 번째와 두 번째 둘 다 짧은 판매 작업을하는 데 지분을 가지고 있음을 기억하십시오.

참고 : 캘리포니아의 중년 선취자가 협조를 거부 할 수있는 한 가지 이유는 대출이 1에서 4 단위의 거주로 확보 된 어려운 돈 대출 인 경우입니다. 그 경우, 수탁자의 매각을 통해 배제되는 동안 두 번째 대출 기관이 지워지면, 두 번째 대출 기관은 결핍 판결을받을 권리가 있습니다.

(Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).) 서면으로 Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토의 리용 부동산 브로커 - 어소시에이트 .