판매자를 구매하십니까?

질문 : 판매 인은 누구인가?

한 독자는 다음과 같이 씁니다 : "내가 약속 한 것을 기억하거나 서류가 의미하는 것을 기억하지 못하는 짧은 판매로 집을 시장에 내놓을 때 나는 많은 서류 작업에 서명했다. 은행은 모든 판매 비용을 지불하지만 나에게 그런 식으로 보이지 않습니다. 그는 나에게 서명하겠다고 제안했습니다.이 제안은 "판매자가 소유권 증서를 지불하고 에스크로를 지불합니다."라고 말했습니까? 저입니까 아니면 은행입니까? 누구가 재산세를 지불 하는가? 짧은 판매에있는 판매 인은 누구입니까? "

답 : 먼저, 판매 인이 누구에게 판매되고 있는지 궁금해하는 경우, 당신은 혼자가 아닙니다. 그 질문에 대한 답을 알아야하는 판매자조차도 그렇지 않습니다. 그 질문에 대한 답을 알아야하는 요원조차도 그렇지 않습니다. 그것은 귀하의 대리인이 은행이 단기 매매의 모든 비용을 지불한다고 말한 이유의 일부입니다. 하지만 에이전트가 정확하지 않고 쉬운 길을 택할 수도 있습니다.

나에게도 자신의 에이전트와 계속해서 신뢰 문제가있을 수 있다고 생각합니다. 대리인이 귀하와 리스팅 계약서에 서명하면 해당 대리인이 귀하와 신중한 관계를 맺게됩니다. 이는 대리인이 귀하의 최대 이익을 위해 일해야 함을 의미합니다. 신탁 인이 존재하지 않으면 요원이 당신을 위해 그 일을하기가 어렵습니다. 당신은 당신 요원이 그 요원과 신중해야한다고 믿어야합니다. 신뢰가 없다면 신탁 관계를 깨뜨릴 수도 있습니다.

제 제안은 대리인에게 신탁을 설명하고 짧은 매도인 판매자에 대해 설명해달라고 요청하는 것입니다.

귀하의 에이전트에게 이것은 어려운 작업이 아니어야하며, 사실 귀하의 에이전트가 환영받을 가능성이 큽니다.

단기 매매에서 비용을 지불하는 사람

단기 매매는 비용과 관련하여 다른 거래와 다를 바 없습니다. 마감 명세서와 청구 된 수수료는 다른 부동산 거래와 매우 유사합니다.

다음과 같이 작동합니다.

• 집을 $ 100, 000에 팔고 있다고 가정 해보십시오. 당신은 판매자입니다.
• 구매자는 계약금과 대출금의 조합을 통해 100,000 달러를 제공하거나 아니면 단지 모든 현금을 제공 할 수 있습니다. 그건 중요하지 않아. 결국, 당신은 $ 100, 000을 얻습니다.
• 먼저, 수수료를 지불합니다. 7 % 인 경우 리스팅 브로커에게 7,000 달러를 지불하게됩니다. 리스팅 브로커는 리스팅 에이전트, 바이어 브로커에게 비용을 지불하며, 구매자의 중개인은 구매자의 에이전트에게 돈을 지불합니다. $ 7,000에서 돈을받는 요원의 하위 요원이있을 수도 있지만 실제로는 93,000 달러가 남았습니다.
• $ 93, 000부터 비용이 3,000 달러가 추가됩니다. 이 수수료는 타이틀 수수료, 에스크로 수수료, 기록 수수료, 체납 재산세, 세금 비례 배분, 기타 수수료 중에서도 수수료를 충당 할 수 있습니다.예를 들어 모든 수수료가 3,000 달러라면, 90,000 달러가 남게됩니다.
• $ 90,000은 순 수익입니다. 당신이 그 은행에 빚 졌기 때문에 당신은 그 돈을 지킬 수 없습니다. 아마도 은행에 $ 90, 000 이상을 빚지고있을 것입니다. 그러나 은행이 집을 은행 소유 주택으로 판매 할 경우 은행이받을 수있는 최대 금액은 100,000 달러가 될 수 있습니다. .

  그러므로 은행은 $ 100, 000이 시장 가치이기 때문에 그 이상을 얻을 수 없기 때문에 은행은 $ 90,000을 수령 할 것입니다. 짧은 판매와 정규 거래 간의 유일한 차이는 볼 수 있듯이 주머니에 돈을 넣지 않는다는 사실입니다. 정기적 인 거래에서는 형평성이라 불리는 것이 있기 때문에 은행을 상환 한 후 순 수익을 포팅합니다. 짧은 매도시 자신의 형평을 잃었으므로 형평성이 없습니다.

  귀하가 판매자임을 의미합니다. 은행은 판매자가 아닙니다. 소유자가 판매자이고 소유자가 판매 대금에서 판매 비용을 지불합니다.

은행은 실제로 단기 매매의 판매자입니까?

어떤 사람들은 은행이 주택 판매보다 훨씬 많은 돈을 빚지고 있기 때문에 은행이 실제로는 매매의 판매자라고 주장하지만 사실이 아닙니다. 이는 판매자가 판매자가 구매자에게 주택을 위탁 할 때까지 제목이 판매자와 계속 유지되기 때문입니다. 판매자가 소유자입니다.

실제로 이런 식으로 작동합니다. 은행에 200,000 달러를 빚진다고 가정 해 봅시다. 그러나 집의 가치는 100,000 달러에 불과합니다. 순 수익금이 $ 90, 000이기 때문에 은행이 수익금에서 10,000 달러를 잃게된다면 은행은 판매 비용에 매우 관심이 있고 기득권을했습니다.

은행이 실제로 판매 비용을 지불하지는 않지만, 은행이 지불 할 수있는 모든 돈을 은행이 주머니에 넣는 것을 막을 수 있습니다. 왜냐하면 은행은 돈을 남겨두고 있기 때문입니다. 그래서 은행은 판매자가 폐관 할 때 지불하는 금액을 고려합니다.

그러나 판매자는 여전히 판매자이고, 은행은 여전히 ​​은행입니다.

은행이 단기 매매에서 특정 수수료 또는 지출을 승인하지 않고 지불하는 경우에도 의문이 남습니다. 수수료가 승인되지 않은 경우, 은행은 총 수익금에서 수수료가 공제되는 것을 허용하지 않을 것임을 의미합니다. 그러나 수수료는 여전히 지불해야합니다. 짧은 판매량의 대부분에서 구매자에게 승인되지 않은 수수료를 지불하라고 요청합니다.

일반적으로 승인되지 않은 수수료는 협상 가능합니다. 그러나 HAFA 짧은 판매에서 판매자는 추가 비용을 지불 할 수 없었습니다. HAFA 짧은 판매는 더 이상 사용되지 않습니다. 캘리포니아 주에서 SB 458은 캘리포니아 주 민법 580e에 명시된 바와 같이 캘리포니아 주 공매도 판매자가 일방적으로 모든 비용을 지불하는 것을 금지합니다.

작성 당시 Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토 (Sacramento)에 소재한 Lyon Real Estate의 브로커 - 어소시에이트 (Broker-Associate)입니다.