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녹색 모기지에는 많은 이점이 있지만, 주택 매매자에게 공개하는 것이 빠르고 쉬운 것은 아닙니다. 이러한 종류의 자금 조달이 떨어지는 우산은 속성 평가 청정 에너지를 나타내는 약자 PACE로 불리지 만 PACE라는 용어를 듣지 않고도 집에 PACE 평가를받을 수 있습니다.
PACE 프로그램이 공공 기관에서 시작된 경우, HERO 또는 Ygrene 또는 California First와 같은 다른 이름을 사용하는 사설 기관에서 관리하기 때문입니다. 이것들은 모두 캘리포니아의 PACE 그린 모기지의 예입니다. 이러한 녹색 모기지의 매력은 집주인에게 엄청난 혜택을 제공 할 때 쉽게 이해할 수 있습니다.
첫 번째 이점은 계약금이 없다는 것입니다. PACE 프로그램은 신용 조사가 거의 또는 전혀없이 100 % 자금 조달을 제공합니다. 그린 모기지 선취 특권이 주택 소유자의 지방 재산세 청구서에 첨부되어 평가로 정리되기 때문에 지불은 일반적인 모기지 방식으로 처리되지 않습니다. 페이스 그린 모기지 (Pace green mortgages)는 이중 창문, HVAC 시스템, 수도 시스템 또는 태양 전지 패널의 초기 비용과 같은 에너지 효율적인 주택 개선 또는 신 재생 에너지 설치를 포함하는 건설 목적의 승인 된 공급 업체를 통한 즉각적인 자금 조달을 허용합니다.
- PACE Green Mortgages에 대한 단점
때로는 가정에 에너지 효율적인 업그레이드를 추가하는 것에 대한 흥분과 이러한 유형의 대출을 얻는 상대적 단순성 때문에 집주인은 최상의 쇼핑을 잊어 버립니다 물가. 일부 소유자는 $ 20, 000 창 업그레이드 또는 $ 40, 000 "향상된"창 업그레이드의 차이를 알지 못합니다.
본인 부담금이 없으며 전체 프로젝트가 재산세 납부를 통해 자금을 조달되기 때문에 비교 쇼핑은 길가에 떨어질 수 있습니다.하지만 주요 단점은 너무 많이 지불하지는 않지만 매우 우려 할 만합니다. 기본적인 문제는 주택 소유자가 종종 주택을 판매하기로 결정한 경우 신규 주택 구매자가 선취 특권을 보장받을 수 있다고 약속하기 때문에 이것이 사실이 아닙니다. 예를 들어, 신규 구매자가 개선 비용을 부담하고 기꺼이 비용을 부담 할 것에 동의하는 경우 구매자는 Fannie Mae, Freddie Mac, VA 또는 FHA 대출을 통하지 않고 주택 구입을위한 대출을 확보 할 수 없습니다. 은행이 그것을 허용하지 않기 때문에 구매자가 재래식 또는 정부 재정 지원을 사용하여 주택을 구매하는 경우 자금 조달은 추측 할 수 없습니다.
FHFA (Federal Housing Financing Agency)는 녹색 자금 조달이 재산 담보부의 일부이기 때문에 가정을 허용하지 않을 것입니다. 이는 우수한 유치권으로 간주됩니다. 즉 유질 처분시 우선권을 가지며 우선 지불해야하며 기존 모기지 이전.대출 기관은 다른 주체가 우량 지위를 획득하고 기존 대출금의 앞에 배치되기를 원하지 않습니다.
이것은 구매 자금을 조달하고있는 다른 구매자에게 판매하기 위해 집주인이 PACE 대출금을 전액 상환해야 할 필요가 있음을 의미합니다.
상처를 입히기 위해 보수에는 선불 벌금이 부과 될 수 있습니다. 물론 현금을 지불하는 신중한 주택 구입자는 집주인이 PACE 대출의 최종 상환을 허용하기 위해 가격을 할인한다고 주장 할 것입니다. 따라서 집주인은 프로그램이 집주인에게 어떻게 제공되는지에 관계없이 재판매의 경우이 게임에서 실제로 앞서거나 이길 수 없습니다.
재산세의 녹색 담보 대출을 잊어 버리기 쉽습니다.
많은 주택 소유자가 일년에 두 번 도착할 때 세금 계산서를 내야합니다. 그렇지 않으면 원금과이자뿐만 아니라 대출금이 압수되고 매월 지불됩니다. 선취 특권은 쉽게 나타나지 않거나 조세 평가로 나타납니다. 이는 담보 대출 담당관이나 심지어 일부 보험업자들에 의해 해고되기 쉽습니다. 대출 기관은 판매자의 신용 조사에 신용 조회가있는 파일을 최근에 내게 언급했는데, 이는 판매자가 판매를위한 주택 목록을 만들기로 결정하기 몇 달 전에 이루어진 것입니다.
집주인은 18,000 달러 (8 월 25 일이자, 20 년) PACE 대출을 받았다고 판명되었습니다. 조세 담보권 기록이나 소유권 회사의 부동산 프로파일에 대출에 대한 언급이 없었습니다. 현재 세금 계산서의 평가 목록에 반영되지 않았습니다. 대출 기관은 임시 보고서의 사본을 얻었고 예외는 다음 진술이었다.
7. "Contractual Assessment Payment"및 / 또는 "Notice of Assessment"(California HERO Program)라는 제목의 문서에 포함 된 Sacramento 카운티의 평가 및 기타 사항은 XX / XX / XXXX를 문서 번호 XXXXXXXXX 문서 XXXX로 기록했습니다 공식 기록. 상기 서류와 관련된 모든 평가는 연간 세금으로 징수됩니다.
훈련받지 않은 사람에게는 이것이 다른 평가 일뿐입니다. 그러나 그것은 판매자가 마감 할 때 반드시 지불해야하는 PACE 대출의 증거입니다.
이것은 PACE 대출이나 HERO 프로그램이 사실이 아니기 때문에 모두 잘못되었다고 말하는 것은 아닙니다. 이 프로그램에는 많은 혜택이 있으며 주택 소유자가 다른 방법으로는 얻을 수없는 개선을 할 수 있도록 도와줍니다. 그러나 주택 소유자가 녹색 모기지를 통과시키기에 충분할 수있는 이러한 대출의 결과와 미세한 뉘앙스를 소유자가 이해하는 데 도움이되지 않을 수 있습니다.