대출 수정 또는 단기 매매

질문 : 대출 수정이나 단기 매매를해야합니까?

독자가 묻습니다 : "우리가 4 년 전에 그것을 구입 한 이래로 우리 집의 가치는 떨어졌습니다. 우리가 지불 한 돈의 절반 정도는 가치가있을 것입니다. 내 아내는 우리가 대출 수정을 할 자격이 있다고 생각하지만, 그 사람들에 대한 공포 이야기를 들었습니다. 물론 짧은 판매로는별로 좋지 않습니다. 대출 수정이나 단기 매매를해야합니까? "

답 : 이것은 어려운 질문입니다. 단기 매매를 통해 대출 수정을 선호해야하는지 여부는 부분적으로 다음에 달려 있습니다.

• 재정 상황
• 은행의 기꺼이
• 집 유지 희망

It 은행이 주택의 현재 시장 가치를 고려하기를 거부하면 더 복잡해집니다. 가치에 관계없이 진정으로 집에 머물고 싶다면 대출 수정이 더 나은 선택 일 수 있습니다.

대출 수정 조항

대출 수정의 목적은 주택 소유자의 모기지 지불액을 줄이고 그 지불을 저렴하게하는 것입니다. 이는 다음 중 하나 이상을 구현하여 수행됩니다.

이자율 낮추기

대출 기간 연장

• 원금에 미지급이자 추가
• 원금 잔액 줄이기 > 국가 은행을 규제하는 화폐 국장 (OCC)은 많은 대출 수정으로 인해 갚아야 할 원금이 줄어들지 않는다고 말했습니다.
• 아마도 더 많은 혼란스러운 소식은 곧 상당 부분의 대출 수정이 곧 불량이된다는 것입니다. 종종 임시 해결책이며 장기적인 해결책이 아닙니다.

대출 수정으로 인해 지불액이 증가 할 수 있습니다.

이것은 당신에게 기이하게 들리 겠지만 대출 수정 방법에 반대하는 경우가 있지만 모든 은행이 주택 소유자의 모기지 지불을 낮추는 대출 수정을 제공하지는 않습니다 .

일부 은행에서는 지불을 늘릴 수있는 대출 수정을 제공합니다.

새로운 모기지 지불액을 결정하기 위해 종종 은행 총 사용 수입의 일정 비율을 차지하는 은행 사용 비율. 재무 제표가 보증되는 경우, 은행은 더 높은 지불을 요구할 수 있습니다.

임시 대출 수정

일부 은행에서는 임시 대출 수정을 제안하고 있습니다. 즉, 은행은 영구적 인 대출 수정에 동의하지 않고 대신 다음 조건을 제공 할 수 있습니다.

원금 잔액은 동일하게 유지됩니다.

주택 소유자는 새로운 감면을해야합니다.

새 지불 기간은 3 개월에서 6 개월로 설정됩니다.

주택 소유자가 임시 대출 수정 기간 한도 내에서 새로운 지불을하는 경우, 은행은 영구적 인 대출 수정을 허용 할 수 있습니다.

• 그러나 임기가 끝나면 은행은 또한 다음과 같이 자유롭게 말할 수 있습니다.
• "우리에게 돈을 주셔서 감사합니다. 그러나 대출은 채무 불이행 상태입니다." 은행은 배제 할 수 있습니다. 나는이 책략에 의해 짧은 매각을 강요당한 몇몇 새크라멘토 고객들로부터이 이야기를 들었다.
• 은행이 대출 수정과 동시에 짧은 판매를 처리하지 않음

대부분의 은행은 동시에 두 개의 파일을 열지 않습니다. 대출 변경 또는 단기 매매를 원하는지 여부를 미리 결정해야합니다. 둘 중 하나를 쫓아 가야합니다. 집주인이 나중에 대출 수정을 시도하기로 결정하면 은행은 계류중인 단기 매매 거래를 종료합니다. 단기 매매와 대출 수정을 처리하는 데 걸리는 시간은 거의 같습니다. 일부 대출 수정은 종결되기까지 3 개월에서 6 개월이 걸립니다.

단기 매매에 대한 성실한 제안을 제출하고 짧은 판매 승인을 기다리는 것에 동의 한 매수인에게 불공정하다. 매도인이 다른 생각을 가지고 있으며 현재 매매 중반에 대출 수정을 원한다는 것을 발견했다. 짧은 판매.

제 조언은 당신의 결정을 내리고 그것에 충실하는 것입니다. 또한, 아무도 지불하지 않고 직접 요청할 수 있기 때문에 대출 수정을 위해 회사를 고용하지 마십시오. 많은 대출 수정 회사들이 사기꾼입니다.

왜 단기 매매가 대출 수정보다 선호 될 수 있습니까?

수중에서 나가기를 선호하는 주택 소유주는 대부 대신에 단기 매매를 선호 할 수 있습니다. 단기 매각이라 함은 은행이 보수를 줄이고 대출을 해제한다는 것을 의미합니다. 집이 빚진 금액보다 훨씬 적게 가치가 있다면, 짧은 판매를하고 부담스런 부채에서 벗어나는 것이 더 합리적 일 것입니다.

3 년 간의 신용 유지를 한 후에 가격이 안정적으로 유지되면 집주인은 주택 담보 대출과 합당한 지불금으로 주택을 구입할 자격을 얻을 수 있습니다.

대출 수정 및 단기 매매 모두 신용에 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 어느 쪽의 해결책이 일반적으로 유질 처분보다 낫습니다.

많은 대출 수정은 고정 이자율 지불의 초기 5 년이 지난 후에 매년 증가 할 수있는 것보다 조정 가능한이자 지급을 요구합니다.

제가 새크라멘토에서 판매하는 단기 매매 목록의 대부분은 대출 수정을 거부당한 판매자를 포함합니다.

작성 당시 Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토 (Sacramento)에 소재한 Lyon Real Estate의 브로커 - 어소시에이트 (Broker-Associate)입니다.