구매 구매 제안에서 에스컬레이션 조항의 이점이 주택 판매자보다 주택 매매자에게 더 많은 이익을 줄 수있는 방법을 에스컬레이션 조항

누가 구매 제안에서 에스컬레이션 조항을 포함하는 것을 정말 좋아하는지 알고 있습니까? 부동산 중개인. 특히 구매자의 에이전트는이 관행에 대해 매우 귀엽다. 하지만 상담원은 에스컬레이션 조항에 대한 관심으로 인해 책임을지지 않습니다. 왜냐하면 종종 구매자가 직접 구매자라고 생각하기 때문에 급격한 입찰이라고도하는 에스컬레이션 조항이 좋은 아이디어 일 수 있음을 시사합니다.

에스컬레이션 조항이란 무엇입니까?

에스컬레이션 절은 일반적으로 잠재적 인 복수 오퍼 상황에서 활용됩니다.

그것은 날카로운 입찰이라는 구절과 동의어입니다. 그것은 경쟁 입찰 과정에서 모든 경쟁자를 짜내려고 노력하는 데 사용됩니다. 기본적으로 구매자는 X 금액을 지불 할 것이고 이는 판매자가받은 가장 높은 가격보다 높은 100 달러에서 수십만까지의 숫자가 될 수 있으며 일반적으로 천장 제한이 포함됩니다.

전형적인 유형의 에스컬레이션 조항은 다음과 같이 해석 될 수 있습니다 : 구매자는 판매자가받은 최고 오퍼보다 1 천 달러를 지불하고 판매 가격 315,000 달러를 초과하지 않을 것에 동의합니다. 구매자 다른 구매자가 가격을 상장 가격보다 높게 올릴 수있는 것처럼 보이는 경우 구매 조항에이 절을 사용하는 것이 좋습니다.

부동산이 $ 295,000에 상장되어 있다고 가정 해보십시오.이 아파트는 구매자가 원하는 모든 종소리와 휘파람을 가지고 있으며 조용한 골목길에있는 높은 수요 지역에 위치해 있습니다. 때로는 리스팅 에이전트가 모든 오퍼가 특정 시간에 특정 날짜에 표시 될 것이라는 점을 구매자에게 알리고, 이것이 판매자가 둘 이상의 오퍼를 받기를 기대하는 첫 번째 단서 일 수 있습니다.

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$ 295, 000에 상장 된 유망주의 시장과 멋진 집의 가상의 경우 판매자는 다음과 같은 제안을받을 수 있습니다 :

$ 290, 000 (왜냐하면 항상 누군가가 믿고 있기 때문입니다 )

• $ 295, 000
• $ 305, 000
• $ 310,000
• 네 번째 구매자가 위에 언급 한 에스컬레이션 조항이있는 제안서를 제출하면 구매자가 $ 311, 000의 판매자에게 지불하십시오.

구매자가 기꺼이 지불 할 수있는 최대 가격으로 $ 4, 000이기 때문에 구매자가 행복합니다. 그것은 모두 잘되고 잘 보인다, 그러나 그것?

에스컬레이션 조항의 단점

판매자의 관점에서 보면 에스컬레이션 조항이 판매자에게 최선의 선택이 아닐 수도 있습니다. 이관 조항으로 제안을 수락하면 판매자가 더 이상 다른 당사자에게 여러 카운터 제안을 발행하거나 협상을 계속할 수 없습니다. 위의 예에서 구매자는 돈을 테이블에서 뺐습니다. 판매자가 4,000 달러를 잃었습니다.

구매자의 실제 최고 입찰가가 315,000 달러인지 여부에 따라 결정됩니다. 더 높았을 수도 있지만 이관 조항으로 계약을 수락 한 판매자는 구매자가 얼마나 높은 지 결코 알 수 없습니다 입찰 할 수 있습니다.또한, 이러한 다중 제공 상황에서는 카운터 제안을 발행하는 것이 판매자의 최대 관심사가 될 수 있습니다. 예를 들어, 캘리포니아 주와 같은 주에서는 판매자가 원할 경우 매수자마다 또는 매수인 한 명 또는 두 명의 구매자 만 다른 카운터 제공을 할 수 있습니다. (주정부는 국가를 이끌 기 때문에 캘리포니아를 언급합니다.) 일반적으로 판매자는 멀티 카운터 제공 상황에서 더 많은 옵션을 사용할 수 있습니다. 각 카운터 오퍼링은 별도로 무게를 재고 분석 할 수 있습니다. 예를 들어, 판매자가 판매 수요가 너무 많아서 판매자가 구매 제안을받지 않거나 제안을 거부 할 수 있다고 가정 해 보겠습니다. 항상 가능성이 있습니다. 이런 상황에서 판매자는 집 판매 가격을 예를 들어 315,000 달러로 변경하고 입찰을 다시 시작할 수 있습니다. 그러나이 시나리오의 단점은 즉각적인 응시자가 없을 수도 있고 시장에서의 시일이 오래 갈 수도 있다는 것이며 판매자가 가격을 인상 할 때 항상 위험 할 수 있다는 것입니다. 그래도 실행 가능한 솔루션 일 수 있으며 에스컬레이션 조항 계약을 수락하는 대신 고려할 가치가있는 솔루션 일 수 있습니다.

구매자가 에스컬레이션 조항으로 비난하는 이유

모든 주택 구매자가 집을 사기위한 협상의 영토와 긴장감을 즐기는 것은 아닙니다.

구매자는 또한 경쟁에 대해 걱정하며, 일부 구매자는 여러 제안 조건에서 제안을 거부합니다. 에스컬레이션 조항을 도입하면 구매자의 제안 수락 가능성을 높일 수 있고 구매자의 안락 영역을 정의하는 특정 매개 변수를 설정할 수 있습니다.

에스컬레이션 조항이 모든 주에서 "합법적"인지 여부는 법적 해석에 따라 다릅니다. 그렇다고해서 요원이 구매자가 그것을 원한다고 제안하는 것을 막을 수는 없습니다. 그러나 모든 실제적인 목적을 위해 구매자가 단순히 최고 및 최고 제안을하고이를 완료하는 것이 훨씬 쉬워 보일 수 있습니다.

작성 당시 Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토 (Sacramento)에 소재한 Lyon Real Estate의 브로커 - 어소시에이트 (Broker-Associate)입니다.