은행 소유 압류 또는 REO 구매 방법

처분을 고려하고 있습니까? 가정이 차압을 끝내는 방법에 대해 조금 배우는 것이 도움이됩니다.

은행은 유질 처분을 통해 주택을 취득했기 때문에 부동산을 소유하고 있습니다. 은행의 서적에있는 주택을 REO라고하며, 이는 소유 한 부동산의 머리 글자입니다. 은행이 저당권을 통해 주택에 부동산 권리 증서를 수여 할 때, 아무도 법원의 조치로 인해 기존 주택 담보 대출이나 은행이 의도적으로 최소 입찰가를 요구하지 않았으므로 아무도이를 만질 수 없기 때문에 종종 발생합니다.

유질 처분이 수익성이있는 것처럼 보이지 않을 수 있습니다. 특히 이전 저당권 투자자가 한때 은행에 빚진 금액에 대한 공개 시장에서 인벤토리를 판매하기를 원할 경우 . 그러나 REO가 수익을 낼 수있는 이유는 적어도 두 가지입니다.

• 부동산에 두 개의 대출이 확보 된 경우 (요즘 공통적 인 경우) 두 번째 대출 기관에서 가끔 배제하지 않습니다. 두 번째 대출 기관이 첫 번째 대출 기관에 대한 후불을하지 않고 자체 차압 절차를 시작하면 두 번째 대출 기관이 차압에서 닦아집니다. 많은 두 번째 모기지는 원래 시장 가치의 20 % 이상을 차지합니다.
• 은행은 종종 인벤토리에 앉기를 원하지 않습니다. 법원에서 유질 처분을하는 동안 투자자 또는 주택 구매자로부터 최소 입찰가를받지 못했기 때문에 REO를 집으로 낮추기 위해 가격을 책정 할 가능성이 있습니다. 그것의 내부 회계에 달려있다.

REO 리스팅 에이전트 찾기

유질을 찾기 위해 온라인에서 많은 곳을 이용할 수 있습니다. 그러나 MLS에서도 찾을 수 있습니다. 구매자의 대리인에게 MLS에서 "REO"를 검색하도록 요청하면 매우 작은 소수의 부동산 중개인이 근처에 판매 할 REO를 나열하는 것을 전문으로합니다.

REO 리스팅 에이전트에 대한 정보는 다음과 같습니다.

대부분의 REO 리스팅 에이전트는 REO 만 나열하고 다른 유형의 자산은 나열하지 않습니다.

• REO리스트 에이전트는 종종 비즈니스를 대가로 은행에 할인을 주는데, 이는 이들 에이전트가 거래를하고 때때로 자산 관리자가 인하하기 때문입니다.

• REO 리스팅 에이전트는 많은 REO를 판매하거나 이중 에이전트로 운영하여 수익을 창출합니다. 이중 대행사의 경우, REO 리스팅 에이전트는 리스팅 수수료와 구매자의 에이전트 수수료를 모두 받게됩니다.

• 구매자의 대리인을 유치하기 위해 많은 은행은 구매 대리인에게 커미션 중 큰 비율을 제공하고 상장 대리인의 커미션은 할인합니다.

• REO 등재 대리인은 일반적으로 구매자가 아닌 판매자를 대표합니다. 자신의 표현이 필요한지 여부를 고려하십시오.

• REO리스트 에이전트는 일반적으로 그들이 수행하는 비즈니스의 규모 때문에 최고 생산 에이전트입니다.그들은 일반적으로 구매자와 함께 많은 시간을 소비하지 않습니다.

• 일부 REO 리스팅 상담원은 너무 바빠서 현장 통화 보조자를 고용하지 않습니다. 많은 사람들이 개인 휴대 전화 번호를 알려주지 않으므로 의사 소통이 어려워 질 수 있습니다.

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  구매자 대행사 고용하기

은행과의 직접적인 경험이없는 한, 자신의 구매자 대행사를 고용함으로써 더 나은 대표성을 얻을 수 있습니다.

대리인을 선택하기 전에 여러 가지를 선택하고 부동산 중개인을 인터뷰하여 적합한 정보를 찾으십시오.

구매자의 대리인은 귀하의 이익을 보호 할 신실한 책임이 있습니다.

• 구매자의 대리인은 판매자를 대표하지 않습니다. 판매자가 수수료를 지불하는 경우에도.

• 구매자의 대리인은 일반적으로 판매자가 지불합니다. 즉, 구매자의 에이전트를 고용하는 데 비용이 들지 않습니다.

• 구매자의 대리인은 구매자의 중개인 계약서에 서명하도록 요청할 수 있습니다. 구매자의 중개인 계약은 대리인의 의무를 설명하고 수수료를 지불하는 사람을 지정합니다.

• REO와의 작업 경험이있는 구매자 요원과의 협력을 고려하십시오.

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  REO와의 협상

상장이 시장에 상대적으로 새로운 경우, 은행이 요구 가격에서 크게 벗어나지 않을 가능성이 높습니다. 30 일 이상 시장에 나와있는 주택에 대한 제안을하면 더 큰 협상력을 갖게됩니다.

여기에 더 많은 팁이 있습니다.

은행은 소유권 및 에스크로 회사와 대량 할인을 협상합니다. 은행의 소유권 / 날인 증서 회사를 사용하기로 선택한 경우 해당 회사에서 청구 할 수수료를 확인하십시오. 일반적으로 은행에서 지불하지는 않지만 구매자가 지불하는 수수료는 더 높을 것입니다. 왜냐하면 소유권 및 에스크로가 구매자에게 더 많은 금액을 청구함으로써 해당 할인을 구성하기 때문입니다.

• 많은 은행들이 구매자의 전형적인 마감 비용을 지불하지 않습니다. 이전 세금, 카운티 및 주정부 수수료와 같은 일부 수수료는 구매자가 부담하며 은행이 부담하지 않습니다. 은행은 해충보고, 수리 또는 주택 보증 계획에 대해 비용을 지불하지 않습니다.

• 일부 은행은 모든 조건이 당사자간에 구두로 합의 될 때까지 카운터 오퍼에 서명하지 않습니다.

• 은행이 표준 구매 계약서에 자체 구매 계약서 또는 부록을 작성할 것을 기대합니다. 철저하게 읽고 이해하지 못하면 부동산 변호사에게 조언을 구하십시오. 은행의 변호사가 그 계약서를 작성했다고 내기는 할 수 있습니다.

• 은행에서 수수료가 부과되지 않고 제안 거부를받는 경우 30 일을 기다린 다음 원래 날짜를 거치고 새 날짜를 삽입하여 원래 제안을 다시 제출하십시오.

• 은행에서 귀하의 제안에 대한 답변을 받으려면 10 일을 기다려야합니다. 참으십시오. 나는 몇몇 은행들이 대응하는데 오랜 시간이 걸릴 수 있다고 생각하지만, 그렇게 할 수는있다.

• 은행은 대출 신청서를 제출하여 귀하에게 우선권을 부여 할 수 있도록 요청할 수 있습니다. 그러나, 당신은 그 은행으로부터 대출을받을 의무가 없습니다.

• 미리 결정된 마감 날짜까지 마감 할 수없는 경우, 은행은 귀하가 해당 날짜를 지날 때마다 귀하에게 벌금을 부과 할 수 있습니다.제안서를 제출하기 전에 대출 기관으로부터 사전 대출 승인서를 받았는지 확인하고 예기치 않은 지체없이 대출 기관으로부터 융자를받을 것이라는 확신을 얻으십시오.

• "그대로"집을 사야 할 가능성이 큽니다. 압류를 구입할 때 단점이 있습니다. 귀하의 제안을 주택 검사의 대상으로 삼으십시오. 유질 처분 주택의 기본 스트립 자산에있는 일부 판매자.

• 작성 당시 Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토 (Sacramento)에 소재한 Lyon Real Estate의 브로커 - 어소시에이트 (Broker-Associate)입니다.