처분 101 : 자신을 보호하는 방법

집을 사는 것은 일반적으로 행복한 이정표입니다. 중요한 문턱을 넘었습니다. 당신은 인생의 이정표를 달성했습니다. 미래에 대해 낙관적이고 자신감을 느낍니다.

나는 차가운 물을 당신의 파티에 던지려는 것이 아니라주의를 기울이고 싶습니다.

현실은 유질 처분으로 수백만 명의 주택 소유자가 상처를 입었다는 것입니다. 이 사람들 중 많은 사람들은 한 때처럼 구매에 대해 행복하고 낙관적 인 것으로 느꼈습니다.

결국, 집을 구입할 때 언젠가 그 집이 배제 될 수 있다는 생각이 아마도 당신 마음에 마지막 일일 것입니다.

어떻게 이러한 위험을 피할 수 있습니까? 읽어.

주택 소유자가 집을 잃는 이유는 무엇입니까?

대부분의 주택은 주택 담보 대출에 대한 채무 불이행 (채무 불이행) 또는 채무 불이행 (full payment)이 끝난 후 처분됩니다. 어떻게 될까요?

때로는 주인이 과도하게 연장되어 합리적으로 여유가있는 것보다 많은 주택을 사기 때문에 발생합니다. 마찬가지로, 대출 기관은 또한 자격이없는 구매자에게 대출을 제안했다. 그 크기의 주택 담보 대출을 수여해서는 안되는 사람. (불경기 이전에 많은 대출 기관이 대출을하기 전에 소득을 확인하지 못했지만 많은 대출 신청자들은 실제로 돈을 더 벌었다고 가장했다.)

다른 경우, 주인은 일자리를 잃거나 주요 의료비에 직면하는 것과 같은 일련의 예기치 않은 일상적 사건으로 인해 채무 불이행을 한 후에 채무 불이행을합니다. 이는 월별 모기지 지불 능력에 영향을 미칩니다. 어떤 경우에는 소유자가 두 번째 모기지를 꺼내 돈을 (소득을 창출하는 자산 이라기보다는) 부채로 보냈는데, 이는 전체 순자산을 줄이고 두 번째 메모에서 상환 능력에 해를 끼쳤습니다.

다른 경우, 소유자는 이자율 상승시 지불 의무를 이행 할 수 있다고 가정하고 변동 이자율 모기지를 허용합니다.

(연방법에 따라 대출 기관은 자신이 조정할 수있는 모기지 노트의 조건에 따라 지불 할 수있는 최대 이자율을 공개해야합니다.) 소유자는 잠시 동안 낮은 입문 이자율을 누리지 만 그 이자율이 상승하면 소유자 그 지불금이 예상했던 것보다 더 힘들고 체납금에 빠지는 것을 발견합니다.

그리고 많은 경우 주택 소유자는 자신이 모기지에서 "수중"이라는 사실을 깨닫고 (아래에서 논의 할 개념) 가장 멀리하는 것이 가장 합리적인 선택이라고 결론 내립니다.

보시다시피, 소유주가 지불에 뒤처지는 데는 여러 가지 이유가 있습니다.

당신은 어떻게 자신을 보호 할 수 있습니까?

아무도 잠재적으로 처분 될 수있는 절차에 대해 생각하는 것을 좋아하지 않습니다. 그러나 우리는 개인 재정에 대한 강력하고 책임있는 접근 방식을 개발하고자 할 때 우리를 처분의 위협으로 이끌 수있는 위험 요인을주의 깊게 살펴야합니다.

또한 차압 절차가 어떻게 작동하는지 이해해야하며, 따라서 우리의 미래가 악화 될 경우 앞으로 나올 일에 대해 생각할 것입니다. 이렇게하면 우리가 선택할 수있는 다른 옵션을 알 수 있습니다.

이 기사에서는 먼저 차압을 초래할 수있는 주요 위험 요인을 다루고 실제 프로세스에 뛰어 들어갑니다.

유질 처분 위험성

CBS News에 따르면 약 7 백만 명의 사람들이 대 불황기에 집을 잃었습니다.

그 이후로 압류 횟수가 줄어들었지만 많은 주택 소유자는 여전히 곤경에 처해 있습니다. 2015 년 말 현재 약 4,300만의 주택 소유자가 수중에있었습니다. 즉, 주택 소유자가 자신의 담보 대출 금액보다 적은 금액의 주택을 소유하고 있음을 의미합니다.

가정에서 물속에 잠겨있는 것이 유질 처분을 나타내는 가장 큰 위험 요인 중 하나입니다. 결국, 집이 잔고보다 적은 가치가 있다면, 당신은 단순히 멀리 떠나는 것이 더 합리적이라고 결론을 내릴 수 있습니다.

당신이 결정을하기 전에, 여기에 경고의 말씀이 있습니다 : 멀리 걷는 것은 당신의 신용에 대한 주요한 영향을줍니다. 미래에 다른 주택을 살 수있는 능력뿐 아니라 주택 임대, 신용 카드 개설, 다른 종류의 대출을 빌려주는 것, 특정 직업에 자격을 부여하는 능력에 해를 끼칠 수 있습니다.

집이 수중에 있다면 어떻게해야합니까? 집을 붙잡고 재산 가치를 회복하기를 기다리는 것이 좋습니다. 이사해야하는 경우 집을 임차인에게 임대 할 수 있습니다. 또는 주택을 매각해야하는 경우 대출자에게 단기 매매 승인을 요청하거나 (아래에서 논의하겠습니다) 현금을 폐회 테이블로 가져갈 수 있습니다.

수중에 들지는 않았지만 급여를받는 데 어려움을 겪고 있다면 어떨까요?

우선, 주택을 구입하기 전에 자격이있는 주택보다 저렴한 가정을 사십시오. 귀하가받을 수있는 최대 대출 금액으로 주택을 살 필요가 없습니다.

부동산 업계의 많은 사람들은 귀하의 모기지 자체가 귀하의 집에 지불하는 돈의 3 분의 1을 중얼 거리게한다고 말합니다. 이 수치에는 수리, 유지 보수, 유틸리티 및 기타 부수적 인 비용은 포함되어 있지 않습니다. 그러나 그 수치는 너무 높을 수 있습니다. 대신이 방법을 시도해보십시오. 일반적으로 유틸리티, 수리 및 유지 보수를 포함한 모든 가정 관련 지불을 귀하의 집에서받는 보수의 약 25-30 %를 목표로 삼으십시오.

그 위에 최소한 6 개월의 비용을 충당하는 긴급 기금을 유지하십시오. 이 비상 자금은 주식과 같은 모든 유형의 투자가 아닌 현금 기반 저축 계좌에 보관하십시오. 휴일, 생일 또는 연간 비용으로는이 탭을 사용하지 마십시오. 진정한 비상 사태에 대해서만 이것을 보존하십시오.

자신이 돈을 지불하는 데 어려움을 겪는다면 인생의 다양한 영역에서 비용을 대폭 절감하십시오. 당신은 금융 위기의 한가운데 있습니다. 그것을 좋아하십시오. 케이블을 자르지 마십시오. 전체 TV 판매. 너의 점심을 갈색 가방에 담그지 마라. 네가 다시 돌아올 때까지 대학생 쌀밥 식단으로 바꿔라.자녀가 잠든 동안 집에서 온라인으로 처리 할 수있는 프리랜서 작업으로 저녁과 주말의 모든 여분의 돈을 벌 수 있습니다. 저금리 모기지로 재 융자를받을 자격이 있는지보십시오.

지불 금액이 뒤지고 따라 잡을 수 있다고 생각하지 않으면 집을 팔아야 할 때입니다. 집을 파는 것은 유질 처분보다 훨씬 낫습니다.

집이 귀하가 빚지고있는 금액보다 적게 가치가 있다면, 짧은 판매를 위해 대출 기관의 승인이 필요합니다. 짧은 판매는 차용자가 현재 빚지고있는 것보다 적은 금액을받는 주택 판매입니다. 대금업자는 차이를 잃습니다. 대출 기관이 전통적인 처분 절차를 통한 것보다 단기 매매를 통해 손실을 보상 할 가능성이 더 높다는 사실을 깨닫게되면, 차용인은 부동산을 단기 매물로 리스팅 할 수 있습니다.

단기 판매는 전면 유질 처분의 신용 파동을 피하기위한 한 가지 방법이지만 이상적인 것은 아닙니다. 최후의 수단으로 백 포켓에 보관하십시오.

모든 것이 언급되었으므로 실제 처분 절차에 대해 이야기합시다. 당신이 보려고하는 것처럼 차압 절차는 오랜 시간이 걸리고 차압보다는 짧은 판매를 통해 집을 해방시킬 수있는 기회가 여러 번 있습니다.

프로세스를 살펴보고 각 단계에서 어떤 일이 벌어지고 있는지 이해할 수 있도록하십시오.

처분 절차

우선, 면책 조항 : 절차는 국가마다 다릅니다. 일부 주에서는 대금업자가 판매 권력을 보유하고 "비사 법적 배제"를 추구 할 수 있습니다. 아래에 요약 된 프로세스는 일부 주에서 사법 배제 절차에 대한 매우 일반적인 설명입니다. 차압 가능성에 직면하면 변호사와상의하십시오.

대출자가 모기지 지불금을 채무 불이행하면, 대출 기관은 불이행 통지서 또는 Lis Pendens라고도 알려진 공개 기본 고지서를 제출할 수 있습니다. 공개적으로 제출 된이 통지서는 차용인에게 계약 위반이라고 경고합니다.

채무자가 채무 불이행 통지를받은 후, 주법에 의해 결정되는 유예 기간이 있으며, 미납 된 연체 기금을 상환하고 모기지 지불금을 최신 상태로 유지함으로써 대출을 복원 할 수 있습니다. 이 유예 기간은 처분 전 (pre-foreclosure)으로 알려져 있습니다.

처분 전 처분은 채무 불이행 통지와 재산이 공공 경매에서 회수되거나 판매 될 때까지의 기간입니다. 이 유예 기간 동안 차용자는 대출을 통해 최신 정보를 얻을 수있는 몇 가지 옵션을 제공합니다.

차용인은 연체 된 잔액을 지불하여 지불금을 최신 상태로 만들고 대출을 복원 할 수 있습니다.

모기지 지불을 줄이기 위해 대출 수정을 신청할 수 있습니다.

유질 처분을 피하기 위해 부동산을 제 3 자에게 팔려고 할 수 있습니다.

공공 저당물 공개 경매에서 부동산을 판매 할 수 있습니다.

차용인이 대출을 복원 할 수없는 경우, 대출 기관은 부동산을 회수하고 재산을 재 매각 할 목적으로 소유권을 가질 수 있습니다.대금업자 (일반적으로 은행)가 다시 소유 한 부동산은 REO (Real Estate Owned)라고합니다.

1. 결론
2. 개인 모기지 위기에 직면 할 위험을 줄이기 위해 몇 가지 기본 지침을 따르십시오. 최소 6 개월 분의 비용으로 비상 자금을 보유하십시오.
3. 하나의 출처가 마르면 소득이 0이되지 않도록 여러 개의 소득 흐름을 만드십시오. 자동차 융자 또는 신용 카드 부채와 같은 모기지가 아닌 소비자 부채를 피하십시오. 프로세스가 어떻게 작동하는지 이해하면 어떤 놀라움에도 빠질 수 있습니다.
4. 그 말을 듣고 집을 즐기십시오. 주택 소유자의 대다수는 유질 처분을 경험하지 않습니다. 이 불행한 경험으로 이어질 수있는 주요 위험 요인을 사전에 능동적으로 관찰 할 수있을만큼 정통한 분이라면 그러한 경험을 통해 보호받을 수 있습니다. 그리고 이러한 보호 장치는 전반적으로 시대를 초월한 개인 금융의 원칙 아래에서 살아가는 원리를 중심으로 이루어집니다.