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질문 : REO 및 단기 매매 은행은 차용자로부터 사전 승인 편지를 어떻게 요구합니까?
독자가 묻습니다 : "책임감 있고 심각한 주택 구매자로서, 아내와 저는 웰스 파고 (Wells Fargo)를 통해 집을 구입하기 전에 사전 승인을 받았습니다. 우리는 우리가 좋아하는 집을 찾았지만 짧은 판매입니다. 단기 매매 은행을 통해 사전 승인을 받아이 주택을 구입할 자격이 있는지 확인하십시오. 미친 것입니다. 왜 우리는 개인 정보를 우리가 관계가없고, 대출을 원하지 않는 은행에 누설하고 싶습니까? 왜 우리는 신용 평가 보고서에 FICO 점수 하락을 초래할 수있는 또 다른 질문이 있습니까? REO와 단기 매매 은행은 차용자로부터 사전 승인 편지를 요구하는 방법을 어떻게 없애나요? 우리는 그들에 의해 사전 승인을 받아야합니까? "
답 : 이미 대출 승인을 받았을 때 알려지지 않은 은행이 사전 승인을 거부하는 것을 이해할 수 있습니다. 그것은 당신에게 이해가되지 않습니다. 하지만 그것은 거래의 상대방이 아니기 때문입니다. 대주주가 사전 승인했다고 말한 많은 구매자는 실제로 사전 승인되지 않습니다.
어떻게 그런 일이 일어날 지 궁금해할까요? 어떻게하면 은행이 큰 뚱뚱한 거짓말 인 사전 승인 편지를 발급 할 수 있습니까? 아주 쉽게. 그들은 편지 자체에있는 특정 정보를 제외하고 그러한 예외 사항을 우발적 인 것으로 만듭니다. 또한 모든 사전 승인 편지가 실제 사전 승인이되는 것은 아닙니다. prequal로 알려진 prequalification 편지와 preapproval 편지 사이에 차이가 있습니다.
사전 승인 및 사전 승인 편지의 차이
일반적으로 모기지 브로커가 발급 할 수있는 사전 승인 편지의 유형 인 prequal에는 다음 유형의 문서가 명시되어 있습니다.사전 승인 서신 :
차용인이 대출을 신청했습니다 .
- 신용 보고서가 확인되었습니다.
- 제공된 정보에 따르면, 차용인은 미리 정해진 최고 가격으로 주택을 구입할 수있는 자격이 있습니다.
- 사전 승인 편지 :
차용인이 대출 신청서를 작성했습니다.
- 신용 점수는 충분하고 충분합니다.
- 고용이 확인되었습니다.
- 차용자는 세금 환급 및 은행 잔고 증명서와 같은 보조 서류를 제출했습니다.
- 차용자는 감정 및 소유권 정책이 정해질 때까지 미리 정해진 최고 가격으로 주택을 사기 위해 사전 승인을 받았습니다.
- 진정한 예비 승인 편지는 훨씬 더 많은 무게를 가지고 있음을 알 수 있습니다. 그러나 그것도 역시 최종 인수의 대상이며 보증은 아닙니다. 그것은 주관적이고 더 많은 문서화와 조사에 의존합니다.
단기 매매 은행이 예비 승인을 요청하는 이유
단기 매매를 승인하기 전에 단기 매매 은행은 처리가 오래 걸립니다.은행은 자산 가치를 평가하기 위해 BPO 에이전트를 고용 할 것입니다. 협상가를 지정할 것입니다. 짧은 판매에 대한 결정을 내리는 데는 몇 주 또는 몇 달이 걸릴 수 있습니다.
짧은 판매가 고려해야 할 몇 가지 사실은 다음과 같습니다.
짧은 판매는 특권이며 이는 어느 당사자의 권리도 아닙니다.
- 은행은 일반적으로 단기 매매를 승인 할 인센티브가 거의 없습니다.
- 판매자와 부동산은 일반적으로 공매도 대상 일뿐만 아니라 차용자가 주택 구매 자격이 있어야합니다. 단기 매매 요청을 처리하는 은행은 구매자가 자격을 갖추고 종결 자격이 있다는 명확한 증거를 원합니다.
진실은 수 주일 또는 몇 달 동안 짧은 기간 동안 판매를 한 후에 결국 은행이 구매자가 마감 할 수 없다는 사실을 발견하면 큰 실망과 시간 낭비입니다.
유가 증권 인수 후 인수에 이르면 구매자의 대출이 폭발하기도합니다. 구매자가 거부되는 원인 중 일부는 처음에는 수정되거나 발견되었을 수 있지만 그렇지 않은 경우가 있습니다.
그것은 예비 승인서 발급에 대한 충분한 규제가 없기 때문에 모든 대출 기관이 표준 절차를 사용하지는 않기 때문입니다. 예를 들어, 720의 FICO 점수는 일반적으로 기존 대출의 최소 요구됩니다. 그러나 기존 대출을하는 주요 대출 기관은 종종 차용자에게 매력적인 이자율을 부여하기 위해 FICO 최저 740보다 더 선호합니다.
차입자가 대출 기관이 FICO가 720에 해당하는 최상의 금리를 제공 할 것으로 판단하면 거래가 취소되거나 차용자가 거부 될 수있는 충돌이 발생할 수 있습니다. 공매도 은행은 단순히 정보 자체를 확인하고 구매자의 자격 여부를 스스로 결정하기를 원합니다.
은행은 RESPA 규정에 따라 차용인이 해당 은행으로부터 융자를 요청하도록 요구합니다. 그러나 은행이 단기 판매를 위해 차용자를 승인하거나 차용인이 자체 은행 소유 주택을 구입할 수있게하기 전에 자체 은행에서 사전 승인 서한을 요구하는 것은 전적으로 허용 가능합니다.
때로 은행은 차용자가 사전 승인서 대신 DU (데스크탑 인수)를 제출하도록합니다. 그것은 물어 보는 것이 가치가 있습니다.
작성 당시 Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006은 캘리포니아 새크라멘토의 Lyon Real Estate에서 중개인 - 준회원입니다.
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