호텔 REITs는 합리적인 가격으로 호텔을 구입할 수 있음

호텔을 소유하고 싶다고 상상해보십시오. (어쩌면 당신은 어렸을 때 많은 독점권을 행사하고 밤중에 객실을 체크인 한 사람으로부터 현금을 받겠다는 아이디어를 얻었을 것입니다.) 부유 한 사람은 호텔 컨셉 중 하나에서 직접 호텔 컨셉을 프랜차이즈 할 수 있습니다. 주요 환대 회사. 안타깝게도 많은 비즈니스석 호텔의 비용은 2 ~ 1,500 만 달러 정도입니다. 호화롭고 고급스러운 호텔은 쉽게 30 ~ 60 백만 달러 이상을 필요로합니다.

이 중 대부분은 전통적으로 부채로 조달되었지만, 필요한 주식 선금은 실제적으로 모든 투자자의 가능성을 훨씬 상회합니다.

좋은 소식입니까? 요즘에는 호텔에 투자 할 수있는 또 다른 방법이 있습니다. 주식, 채권 또는 뮤추얼 펀드를 구입하는 것과 같은 방식으로 증권 계좌에서 호텔 REIT를 구매할 수 있습니다.

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우선, REIT에 관해 잠시 후 다시 이야기하고 이야기 해 봅시다. 부동산 투자 신탁이나 부동산 투자 신탁 (REIT)은 부동산이나 부동산 관련 자산의 취득 및 관리에 중점을 둔 특수한 유형의 회사입니다. REITs를 일반 기업과 구분 짓는 것 중 하나는 의회가 몇 가지 엄격한 조건이 충족되면 의회가 법인세를 면제 받았다는 것이며, 그 중 가장 관련이있는 것은 현금 배당의 형태로 모든 이익의 90 % 이상을 분배하는 것입니다 주주들에게.

REITs는 금리 움직임에 민감하게 반응하지만, 우량주 주식보다 많은 배당 수익률을 제공하는 경향이 있음을 의미합니다. 단점은? REIT 배당은 세금 코드에 따라 "적격 배당금"이 아니므로 낮고 매력적인 배당 세율이 아닌 일반 소득 인 것처럼 과세됩니다.

중요한 포트폴리오를 구축하기 시작하면 Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) 또는 다른 세금 쉼터를 통해 너무 많은 것을 구입하면 때때로 관련없는 비즈니스 수입을 유발할 수 있으므로 문제가 발생할 수 있습니다. 세금 또는 UBIT. 그것은 다른 날에 대한 다른 토론입니다.

호텔 REIT는 아파트 REIT 또는 몰 공간 전문 임대인과 매우 다릅니다

다른 산업과 부문의 주식은 위험 특성이 다르듯이 부동산 거래 유형은 부동산 프로젝트 유형에 따라 크게 다릅니다 전문. 이는 부동산 직접 구매에 익숙한 부동산 투자자들에게 뉴스가 아닙니다. 직접 경험으로 알 수 있듯이, 아파트 건물은 근본적인 경제, 전통, 관행, 법률 및 세력에 영향을 미치지 만 공개 투자를 통해 부동산을 취득하는 신규 투자자에게는 때때로 놀라운 일이 있습니다.그들은 당신의 상업용 사무실 REIT가 호황과 흉상주기에 따라주기적인 임대율을 경험할 수 있다는 것을 이해하지 못합니다. 그러나 산업 창고 리츠는 과잉 설비가 가능한 최소한의 유지 보수 비용으로 중단 될 수 있으므로 훨씬 더 안정적 일 수 있습니다 아파트 같은 것.

자산 클래스의 특성입니다.

부동산 투자 업계에서 흥미로운 하위 전문 분야 중 하나는 호텔 REIT입니다. 호텔 리츠는 이름에서 추측 할 수 있듯이 호텔 및 호텔 관련 숙박 시설의 개발, 관리, 인수 또는 자금 조달에 중점을 둡니다. 이들은 잊혀진 고속도로와 주 도로의 측면에 위치한 예산 여관부터 세계의 엔터테인먼트, 도박 및 인구 수도의 5 개 다이아몬드 프레스티지 리조트까지 다양합니다. 그들은 부동산 개발 및 소유, 수익 공유에 대한 대가로 호텔의 실제 운영을 다루기 위해 제 3 자 관리 팀에게 비용을 지불 할 수 있습니다. 대부분의 경우 수익을 줄이기 위해 다른 사람의 호텔 속성을 관리하는 데 집중할 수 있습니다. 그들은 준공 소득 투자처럼 행동하는 호텔 프로젝트에 자금을 지원할 수 있습니다.

당신은 자신이 소유하고있는 것이 무엇인지 이해해야 만합니다.

Hotel REIT는 호텔 점유율이 전반적인 경제 상황과 관련되어 확장 및 수축에 매우 민감하기 때문에 매우 불안정합니다. 경기 침체가 발생하면 기업은 여행 예산을 삭감하고 화상 회의 또는 전화 통화를 선택합니다. 가족과 단체는 휴가를 미루고 집에 더 가까이 머물러 있습니다. 호텔 REIT의 경우, 이는 종종 현금 흐름이 마르는 동시에 수익률이 상승하므로 단위 나 주식의 가치가 크게 떨어지는 것을 의미합니다. 반대로, 상황이 전환 될 때 현금 흐름이 때때로 지붕을 통해 폭발하므로 이러한 급증하는 판매 대금과 시장 가치를 얻게됩니다. 그것들은 세상의 충실한 사람들과는 아주 달랐습니다. Colgate-Palmolive 또는 Nestle과 같은 비즈니스.

실제 호텔 REIT가 어떻게 작동 하는지를 보여주기 위해 실례의 일러스트를 봅시다.

2008-2009 년 경제 위기 동안 실제 호텔 리츠가 어떻게 운영되었는지 검토

호텔 리츠 (Hospitality Properties Trust)는 431 개의 객실 또는 스위트 룸과 185 개의 소유 또는 임대 된 여행 센터를 포함하여 291 개의 호텔을 소유하고있는 호텔 리츠 (REIT)입니다. SEC 서류에 따르면,이 부동산은 미국, 캐나다 및 푸에르토 리코의 44 개 주에 위치하고 있습니다. 호텔 리츠는 Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels 등 다양한 프랜차이즈 계약하에 호텔 포트폴리오를 운영합니다. & 리조트, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott 호텔 및 리조트, Clift Hotel, 래디슨 호텔 및 리조트, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, 홀리데이 인 호텔 및 리조트, SpringHill Suites by 메리어트, 파크 플라자 호텔 & 리조트.

대공황 이후 최악의 경기 침체기에 부동산 붕괴가 발생하기 시작한 몇 년 동안,이 호텔 REIT는 소유주에게 지방 분포를 발생 시켰습니다. 2004 년에 2 달러를 받았다. 주당 88 현금, 2005 년 2 달러. 주당 현금 89 달러, 2006 년 2 달러. 주당 94 현금, 2007 년 3 달러. 주당 03 현금, 2008 년 3 달러. 주당 08 현금. 금융계가 떨어져 나갔을 때, 호텔 예약은 절벽에서 떨어졌습니다. 비즈니스 회의가 취소되고 현금 분배가 $ 0로 떨어졌습니다. 77 주, 75 %의 엄청난 감소. 청구서를 지불하기 위해 그 돈에 의존했다면, 당신은 갑자기 그것을 필요로하는 바로 그 순간에 증발했다는 것을 발견했습니다. 어리석게도 그들의 지분을 파는 것입니다 (다시 말하면 호텔 REIT 소유의 경우 소유권 경험의 일부분이며 소액임을 알고 있어야합니다), 주가는 최고 $ 51에서 하락했습니다. 2006 년에는 50 달러로 불과 6 달러에 불과했다. 이 86. 6 %의 주가 하락은 당신의 소극적 소득의 심각한 삭감에 대한 상처를 더 해줍니다.

호텔 REIT 소유권의 본질을 이해하는 정교한 투자자에게는 어떤 일이 일어 났습니까? 그들은 현금 분배가 $ 1로 올라가는 것을 지켜 보면서 그들의 속담에 앉아있었습니다. 주당 96 달러, 주가는 32 달러이다. 46. ​​확실히 좋은시기는 어디에도 없습니다. 그러나 측정 기간이 상당히 길기 때문에 구매력을 유지하면서 세금을 부과하면서 인플레이션을 약간 상쇄합니다. 10 년 전에 $ 26 사이에 부동산 보안을 샀습니다. 50 달러와 42 달러. 40 주. 그 시간이 지나면 24 달러를 모았습니다. 83 정도 현금 배포. 위기에 처했을 때 똑똑하고 재투자를했다면, 금융 학자들은 "수익을 올리는 가속기"로 불리며, 수표 또는 예금에 대해 수백 퍼센트의 이익을 얻었습니다. 시장 가치의 회복.

호텔 리츠와 산업 REIT 같은 것을 대조하십시오. 세계가 붕괴 되더라도 기업은 창고, 선적 시설 및 공장을 비우고 싶지 않습니다. 또한 그들은 회사가 궁극적으로 파산하더라도 합법적으로 빚지고있는리스 계약을 지불 할 수있는 경우가 있습니다 (항상 그런 것은 아닙니다). 같은 붕괴 기간 동안 EastGroup Properties와 같은 산업 REIT는 배당금을 삭감하지 않았습니다. 주식은 48 달러에서 하락했다. 54 달러에서 24 달러. 58, 다우 존스 산업 평균 및 S & P 500과 같은 주식 시장 지수와별로 다르지 않은 49.36 %만의 하락! 유가 증권의 유동성과 그것이 시장 가치에 미치는 영향을 감안할 때 매우 인상적입니다. 더욱 인상적입니까? 주식은 실제로 59 달러 다. 지금 당장 32 달러면 10 달러가됩니다. 78 배의 미실현 자본 이득, 또는 당신이 즐기는 모든 배당금의 위에 주식 자체에 22 % +.

호텔 REIT 투자자의 시사점

호텔 REIT를 소유하고 싶다면 전략적으로 호텔 REIT를 인수 할 수있는 주요 방법은 4 가지가 있습니다.

주식 시장 충돌시 호텔 REITs 블록 구매

귀하의 인덱스 펀드 또는 다른 보유 자산과 매우 다른 방식으로 처리하여 영원히 보유 할 계획을 세우십시오.비용 기준이 낮을수록 돈을 다른 곳에 투자 할 계획이라면 현금 배당으로 구매 가격을 빨리 회수 할 수 있습니다.

1. 호텔 REITs 에 대한 정기적 인 비용 평균은 가능한 최악의 순간에 사게 될 것이지만 재투자 배당금과 함께 최고점과 최저점을 신뢰하면 만족스러운 총 수익. 대다수의 사람들에게 이것은 아마 달러 비용 평균화가 주식 시장 리스크를 현저히 감소 시킴에 따라 더 나은 접근법 일 것입니다.
2. 추측. 호텔 산업이 붕괴되면 호황기가 돌아올 때까지 호텔 REIT를 구매 한 다음 호텔 REIT를 완공하면 더 높은 가격으로 올라 가게됩니다. 여기서 장기적인 성공 가능성은 크지 않습니다. 호텔 업계를 암묵적으로 이해하고 재산을 철저히 사기 위해 수백만 달러를 지출하는 것과 같은 방법으로 REIT 인수를 처리 할 수 ​​없다면, 그렇지 않습니다. 재정적으로 정교한 사람들이 저평가 중심으로 행동 할 수있는 능력을 갖추고 있습니다. 너무 빨리 구매하거나 너무 일찍 파는 경우, 투자자가 전체적으로 낙관적 인 태도를 취하는 경우가 발생할 수 있습니다 또는 비관적 인 경우도 있습니다.
3. 타올을 던지고 다양한 포트폴리오의 일환으로 호텔 리츠 (REIT)를 비롯한 다양한 REIT를 함께 혼합하는 뱅가드 리츠 인덱스 펀드 (Vanguard REIT Index Fund) 를 구입하십시오. 배당 수익률은 훨씬 낮지 만, 감소 된 위험은 그 트레이드 오프의 가치가 있다고 생각하면 가장 현명한 행동 방침이 될 수 있습니다.
4. 어떤 경우에도 호텔 REIT는 마음이 희미하지 않습니다. 당신이하고있는 일을 모르는 경우에는 가볍게 걷습니다.