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2017 년 미국인 대다수는 부동산 시장이 붕괴 될 것을 염려하기 시작했습니다. 실제로 조사 대상자 중 58 %는 향후 2 년 내에 "주택 버블 및 가격 조정"이있을 것이라고 동의했다. 결과적으로 83 %는 판매하기 좋은시기라고 생각합니다.
경고 표지판
주택 시장이 버블 영토로 향하고 있다는 징후가 많이 있습니다. 대부분의 충돌은 자산 버블이 튀어 나왔기 때문에 발생합니다.
자산 버블의 한 가지 징후는 주택 가격이 상승했다는 것입니다. 전국 평균 가계 주택 가격은 인플레이션보다 32 % 높습니다. 이는 2005 년과 비교하면 35 %가 과대 평가되었습니다.
Housing Bellwether Barometer는 주택 건설 회사와 주택 담보 대출 회사의 지수입니다. 2017 년에는 2004 년과 2005 년과 마찬가지로 급격히 증가했습니다. 이는 2008 년 금융 위기를 예측하는 데 사용한 Stack Financial Management의 작성자에 따른 것입니다. 마찬가지로, SPDR S & P 주택 건설 ETF는 2009 년 3 월 이후 400 퍼센트 상승했다. S & P 500 지수 상승률은 270 퍼센트를 상회했다.
Case-Shiller 국가 색인은 2016 년 12 월에 최고치를 기록했습니다. 가격 인상은 7 개 도시 지역에 집중되었습니다. 덴버와 달라스의 집값은 그들의 전성정 최고점보다 40 퍼센트 높습니다. 포틀랜드와 시애틀 가격은 20 % 높으며, 보스턴, 샌프란시스코, 샬럿은 최고점보다 10 % 높습니다. CoreLogic에 따르면 덴버, 휴스턴, 마이애미 및 워싱턴 D.C.의 집값은 지속 가능한 수준보다 적어도 10 % 높습니다.
동시에 저렴한 주택 가격이 떨어졌습니다. 2010 년에는 저소득층 가구에 대해 전국 렌트 시설의 11 %가 경제적이었습니다. 2016 년에는 그 수가 4 %로 떨어졌습니다.
주택 가격이 급등한 도시의 경우 최악의 상황입니다. 예를 들어, Colorado의 저렴한 임대료 재고는 2010 년 이래로 32.4 %에서 7.5 %로 감소했습니다.
Catop Institute의 선임 연구원 인 William Poole은 2017 년 3 월 또 다른 서브 프라임 위기에 대해 경고했습니다. 그는 패니 매 (Fannie Mae)의 대출금 중 35 %가 모기지 보험에 가입해야한다고 경고했다. 그것은 2006 년 수준에 관한 것입니다. 어떤면에서 이러한 대출은 더 나쁩니다. Fannie와 Freddie는 subprime의 정의를 660에서 620으로 낮추었습니다. 즉, 은행은 더 이상 차용자에게 620-660 서브 프라임 점수를 요구하지 않습니다. 풀은 2005 년 서브 프라임 위기에 대해 경고 한 캔자스 연방 준비 은행의 총재였습니다.
2016 년에 모든 주택 판매의 5.7 %가 재판매를 위해 구입되었습니다. 이 "플립 (flip)"주택은 1 년 이내에 개조되고 판매됩니다. Attom Data Solutions는 지난 호황기 동안 2006 년 이래로 가장 높은 비율이라고보고했습니다.
2008 년 주택 시장 충돌
2008 년 주택 추락에 걸린 사람들은 2017 년 버블로 인해 또 다른 사고가 발생한다는 사실에 놀라움을 금치 못했습니다. 그러나 그것은 더 이상 존재하지 않는 힘에 의해 야기되었다. 신용 디폴트 스왑은 모기지 담보 증권과 같은 파생 상품을 보증합니다. 헤지 펀드 매니저는 위험 부담이없는 증권에 대한 엄청난 수요를 창출했습니다.
저것은 그 (것)들을 보완하는 저당을 위해 수요를 창조했다.
모기지 수요를 충족시키기 위해 은행과 모기지 중개인은 누구에게나 주택 담보 대출을 제공했습니다. 그들은 2006 년에 서브 프라임 모기지 위기를 낳았습니다. 많은 자격을 갖춘 구매자들이 시장에 진입하면서 수요가 급증했습니다. 많은 사람들이 주택 가격을 계속 올리면서 팔려고 투자를했다. 그들은 자산 버블의 특징 인 비합리적 인 성취를 보였다.
2006 년 주택 건설 업체들은 마침내 수요를 따라 잡았다. outspaced 수요를 공급할 때, 주택 가격은 떨어지기 시작했다. 자산 버블을 터뜨렸다.
2006 년 9 월 전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors Association)에 따르면 주택 가격이 11 년 만에 처음으로 하락했다. 재고가 많아 7. 5 개월 공급. 11 월에 상무부는 새로운 주택 허가가 2005 년보다 28 % 낮아 졌음을 밝혔다. 그러나 연방 준비 이사회는 이러한 경고를 무시했다. 경제가 침체에서 벗어나기에 충분히 강하다고 생각했다. 그것은 강한 고용, 낮은 인플레이션 및 증가한 소비자 지출을 지적했습니다. 또한 금리를 낮추겠다고 약속했다. 이는 경제 성장을위한 충분한 유동성을 경제에 제공 할 것입니다. 연방 준비 은행은 모기지 담보 증권 시장의 규모와 영향을 과소 평가했다. 은행들은이 새로운 유가 증권을 창출하기 위해 "퀀 조크"를 고용했습니다. 그들은 모기지 패키지를 고위험 및 저 위험 번들로 분류 한 컴퓨터 프로그램을 작성했습니다. 위험도가 높은 번들은 더 많은 돈을 지불했으나 채무 불이행 가능성이 더 큽니다. 위험도가 낮은 묶음은 안전하지만 비용이 적게 듭니다.
이 묶음에는 알 수없는 양의 서브 프라임 모기지가있었습니다. 은행들은 차용 시장의 모기지를 재판매하기 때문에 차용인의 신용도에 신경을 쓰지 않았습니다.
시한 폭탄은 수백만 개의이자 전용 대출이었습니다. 이로 인해 차용자는 월별 지불금을 낮출 수있었습니다. 그러나 이러한 모기지 금리는 3 년 후에 더 높은 수준으로 재설정됩니다. 이 주택 소유자 중 많은 사람들이 모기지를 낼 수 없었습니다. 그런 다음 주택 가격이 하락했고 그들은 이익을 위해 주택을 팔 수 없었다. 결과적으로 그들은 기본값으로 설정되었습니다.
시대가 좋았을 때는 중요하지 않았습니다. 높은 위험을 지닌 번들을 구입 한 사람은 누구나 높은 수익을 얻었 기 때문입니다. 주택 시장이 줄어들면서 모든 사람들이 제품이 가치를 잃어 가고 있다는 것을 알고있었습니다. 아무도 그들을 이해하지 못했기 때문에이 파생 상품의 재판매 가치는 불분명했습니다.
마지막으로,이 MBS의 구매자 중 많은 사람들이 다른 은행이 아니 었습니다. 그들은 개인 투자자, 연금 기금 및 헤지 펀드입니다. 그것은 경제 전반에 걸쳐 위험을 분산 시켰습니다. 헤지 펀드는 이러한 파생 상품을 담보로 사용하여 돈을 빌려 왔습니다.이는 강세장에서 더 높은 수익을 창출했지만 경기 침체의 영향을 확대했습니다. 증권 거래위원회 (Securities and Exchange Commission)는 헤지 펀드를 규제하지 않았으므로 어느 누구도 헤지 펀드가 얼마나 진행되고 있는지 알지 못했습니다. 연방 준비 은행은 2007 년 3 월까지 붕괴가 진행되고 있음을 깨닫지 못했다. 헤지 펀드의 주택 손실이 경제를 위협 할 수 있다는 것을 깨달았다. 여름 내내 은행들은 서로 빌려주기를 꺼려했습니다. 그들은 대가로 나쁜 MBS를 받게 될까봐 두려워했습니다. 은행가들은 책에 얼마나 많은 빚이 있는지 알지 못했습니다. 아무도 그것을 인정하고 싶지 않았습니다. 그들이 그렇게했다면 신용 등급이 낮아질 것입니다. 그런 다음 주가가 떨어지고 사업에 머물기 위해 더 많은 자금을 모을 수 없습니다. 시장 감시자들이 나쁜 일이 무엇인지 알아 내려고 노력하면서 여름 내내 주식 시장을 보았다.
8 월경에는 신용 대출이 너무 빡빡 해지면서 연준은 은행에 750 억 달러를 대출했다. 은행이 손실을 기록하고 돈을 빌려주는 사업으로 돌아갈 수있을만큼 충분히 유동성을 회복하려고했다. 대신, 은행은 거의 모든 사람에게 대출을 중단했습니다.
하향 나선이 진행 중이다. 은행이 모기지를 줄이자 주택 가격이 더 떨어졌습니다. 이로 인해 더 많은 차용자들이 채무 불이행을하게되었고, 이로 인해 은행의 책에 대한 불량 대출이 증가하게되었습니다. 이로 인해 은행은 대출을 더 많이 받았다.
주택 위기가 절박하지 않은 9 가지 이유
2005 년 주택 시장과 2017 년 주택 시장에는 많은 차이점이 있습니다. 2005 년 서브 프라임 대출은 총 620 억 달러를 넘어 주택 담보 대출 시장의 20 %를 차지했습니다. 2015 년에는 총 560 억 달러에 달하며 시장의 5 %를 차지했습니다.
은행은 대출 표준을 높였습니다. CoreLogic의 주택 신용 지수 (Housing Credit Index)에 따르면 2016 년에 시작된 대출은 지난 15 년 동안 발생한 최고의 품질 중 하나입니다. Fair Isaac에 따르면 2009 년 10 월 평균 FICO 점수는 686 점이었습니다. 2001 년 평균 점수는 490-510입니다.
오늘 판매 된 주택 수는 충돌 전 피크보다 20 % 낮습니다. 즉, 판매 가능한 주택은 불과 4 개월에 불과합니다. 결과적으로 미국인의 약 64 %는 2007 년의 68 %에 비해 자신의 집을 소유하고 있습니다.
주택 판매는 젊은이들이 직업을 시작하고 주택을 살 수있는 능력을 떨어 뜨리기 때문에 더 낮습니다. 가난한 고용 시장에 직면하여 많은 사람들이 교육을 발전 시켰습니다. 결과적으로, 그들은 현재 학교 대출로 인해 부담을 느낍니다. 따라서 주택을 살 정도로 절약 할 가능성이 적습니다. 그러면 수요가 줄어들 것입니다.
- 주택 가격이 소득을 앞서고있다. 평균 소득 대비 주택 비용 비율은 30 %입니다. 일부 메트로 지역에서는 40-50 %로 급증했습니다. 불행히도, 메트로 지역은 일자리가있는 곳이기도합니다. 그렇게되면 젊은 사람들은 집을 살만큼 돈이 들지 않는 직장에 가깝게 집세를 내야합니다.오늘 주택 판매의 32 %가 처음 주택 구입자에게 돌아가고 있으며, 역사적으로는 40 % 였지만 NAR은 말한다. 일반적으로이 구매자는 32 세이며 72,000 달러를 벌고 집에는 182 달러, 500 달러를 지불합니다. 2 인당 부부는 평균 208 달러, 500 달러를 지불합니다.
- 주택 소유주는 자신의 주택에서 많은 출자를하지 않습니다. 2006 년 주택 순자산은 850 억 달러로 증가했다. 2010 년에는 100 억 달러 미만으로 붕괴되어 2015 년까지 그대로 유지되었다. 2017 년까지 단지 140 억 달러로 증가했다. Obamacare가 그 이유 중 하나입니다. ACA가 통과 된 이후 파산 신청 건수가 50 % 감소했습니다. 2010 년에는 150 만 명이 신청했습니다. 2016 년에는 770, 846만이했다.
- 일부 사람들은 국가 주택 가격이 2006 년 최고점을 초과했다고 지적합니다. 그러나 11 년의 인플레이션을 감안하면 2004 년 수준에 머물러있다. 2012 년에서 2017 년 사이 집값은 평균 6.5 % 상승했다. 2002 년과 2006 년 사이에 매년 7.5 %가 증가했다. 2005 년에 그들은 16 % 급증했습니다.
- 주택 건설 회사는 고급 주택에 중점을 둡니다. 새로운 주택은 더 크고 비쌉니다. 새로운 단독 주택의 평균 크기는 약 2,700 평방 피트입니다. 2006 년에는 2 천 500 제곱 피트와 비교됩니다.
- 붕괴를 초래할 수있는 요인
- 과거의 높은 금리로 인해 붕괴가 발생했습니다. 왜냐하면 그들은 대출을 더 비싸게하기 때문입니다. 이는 주택 건설을 늦추고 공급을 줄입니다. 그러나 그것은 또한 수요를 줄이는 대출을 늦춘다. 전반적으로, 느리고 꾸준한 금리 인상으로 재앙이 발생하지는 않습니다.
- 2006 년 주택 금리보다 높은 금리가 먼저 올랐다는 것은 사실입니다.하지만 이는이자 전용 대출과 변동 이자율 모기지가있는 많은 차용자 때문입니다. 기존의 대출과는 달리, 이자율은 사료 금리와 함께 상승합니다. 또한 많은 사람들이 3 년 후에 입문 티저 률을 재설정했습니다. 연방 준비 이사회가 리셋과 동시에 금리를 인상하면 차용자들은 더 이상 지불 할 여력이 없다는 것을 알게되었습니다. 주택 가격이 동시에 하락했기 때문에이 주택 담보 대출 보유자들은 주택을 판매 할 수 없었습니다 (
- 또는
- ). 이것이 기본 금리가 너무 높은 이유입니다. 연방 기금 금리의 역사는 2004 년과 2006 년 사이에 연준이 너무 빠른 금리를 인상했다는 것을 보여준다. 금리는 2004 년 6 월 1.0 %로 12 월에는 2.25 %로 두 배가되었다. 그것은 2005 년 12 월까지 4.25 %로 다시 2 배가되었습니다. 6 개월 후, 비율은 5.25 %였습니다. 연방 준비 제도 이사회 (Fed)는 2015 년 이래로 금리를 인상했다. 2015 년 12 월에 0.5 %로 인상했다. 2016 년 말에는 1/4 포인트, 2017 년 6 월까지는 25 %까지 올렸다.
은행과 헤지 펀드가 위험한 금융 상품에 투자하면 부동산 시장이 붕괴 될 수 있습니다. 이러한 파생 상품은 금융 위기의 주요 원인이었습니다. 은행은 담보 대출을 분할하고 모기지 담보 증권으로 재 매매합니다. 이 유가 증권은 모기지보다 큰 사업이었습니다. 그래서 은행은 모기지를 누구에게나 팔았습니다. 그들은 파생 상품을 지원할 필요가있었습니다.그들은 나쁜 모기지가 좋은 것들과 묶여 숨어 있도록 그들을 잘라 냈다. 그런 다음 채무자가 채무 불이행을 당하면 모든 파생 상품이 악의적 인 것으로 의심되었습니다. 이것이 Bear Stearns와 Lehman Brothers의 종말을 초래 한 이유입니다.
트럼프 세금 개혁 계획은 붕괴로 이어질 수있는 가격 하락을 촉발시킬 수 있습니다. 의회는 모기지 이자율 공제를 해제 할 것을 제안했습니다. 그 공제액은 총 710 억 달러입니다. 그것은 주택 시장에 대한 연방 보조금과 같은 역할을합니다. 세금 감면을 통해 주택 소유자의 평균 순 가치는 195 달러, 400 달러가됩니다. 이는 5 달러와 400 달러의 평균 세입자보다 훨씬 큽니다. 세금 계획이 공제를 유지하더라도, 세금 계획은 많은 인센티브를 없애줍니다. 트럼프의 계획은 표준 공제를 제기했습니다. 결과적으로 미국인들은 더 이상 항목을 분류하지 않습니다. 그런 일이 발생하면 모기지이자 공제를 이용할 수 없습니다. 부동산 업계는 세금 계획에 반대합니다.
미국 재무부 채권의 수익률 곡선이 반전되면 시장이 붕괴 될 수 있습니다. 단기 국채 금리가 장기 국채 금리보다 높을 때입니다. 투자자가 1 년 미만 동안 높은 투자 수익률을 요구하지 않기 때문에 정상적인 단기 수익률은 낮아집니다. 이것이 반전되면 투자자들은 단기적으로 단기적으로 장기적으로 위험하다고 생각할 수 있습니다. 이는 모기지 시장에 큰 타격을 주며 경기 침체를 의미합니다. 2008 년, 2000 년, 1991 년, 1981 년의 경기 침체 이전에 수익률 곡선이 반전되었습니다. 주택 가격은 하락할 것입니까? 마지막 주택 버블에서 주택 건설업자는 신규 건설 허가를 제출했습니다. 경기 침체기에 1990 년에는 백만 명이었습니다. 1990 년대 내내 점진적으로 증가하여 1998 년에는 1 백만을 초과했습니다. 2002 년까지 1,500 만 명을 돌파했습니다. 2004 년과 2005 년에 2 백만 건의 새로운 기록을 세웠습니다. 2006 년 주택 가격이 떨어지기 시작했습니다. 주택 건설업자는 150 만 개 이상의 허가를 원했습니다. 2007 년에는 1 백만 미만으로 감소했습니다. 2009 년까지 500,000으로 붕괴되었습니다.
그들은 2017 년까지 점차적으로 130 만 개로 회복했으며, 1 천 1 백만 달러로 낮아질 것으로 예상됩니다.
주택 시장은 언제 다시 부숴 질 것인가? Harvard Extension School의 Teo Nicholas 교수에 따르면 2026 년에 시장이 추락 할 것이라고한다. 그는 경제학자 호머 호이트 (Homer Hoyt)의 연구에 기초하고 있습니다. 부동산 붐과 흉상은 1800 년 이래로 18 년주기를 따라 왔습니다. 유일한 예외는 2 차 세계 대전과 스태그플레이션이었습니다.
니콜라스 (Nicholas)는 2017 년 부동산 시장이 아직 확장 단계에 있다고 말한다. 다음 단계 인 과잉 공급은 임대 공실률이 증가하기 시작할 때까지는 발생하지 않습니다. 그것이 연준이 금리를 인상하는 동안 발생하면 충돌을 일으킬 수 있습니다.
사고에서 자신을 보호하는 방법
걱정하는 미국인 대다수라면 부동산 사고로 자신을 보호 할 수있는 일곱 가지가 있습니다.
뒤집기가 아니라 살기 위해 집을 구입하십시오. 금융 위기로 인해 잃어버린 집의 2/3는 2 세대와 3 세대가되었습니다.매매가가 모기지 아래로 떨어지자, 주인들은 떠나갔습니다. 그들은 집을 지켰지 만 투자를 잃었습니다.
고정 금리 모기지를 받으십시오. 모기지 금리가 오르면 지불 금액은 그대로 유지됩니다. 이것이 의미하는 바라면 당신은 더 작은 집만 가질 수 있습니다. 그것은 위험을 감수하고 나중에 그것을 잃는 것보다 낫습니다.
변동 금리 모기지를 취득한 경우, 금리를 재설정 할 때 이자율이 무엇인지 알아보십시오. 월별 지불액을 계산하고 현재 수입으로 지불 할 여유가 있는지 확인하십시오. 저금리로 오늘 지불하고있는 것과 그 미래의 지불액의 차이를 가져 와서 저축하십시오. 그렇게하면 소득이 떨어지면 모기지 론에 대한 기금을 갖게됩니다.
여유가있는 가장 좋은 지역에서 최악의 주택을 구입하십시오. 그 지역에 좋은 학교가 있는지 확인하십시오. 자녀를 가질 계획이 없더라도. 잠재적 구매자가됩니다. 소득이 허락한다면 수년 동안 집을 개선 할 수 있습니다. 좋은 지역은 빈곤 지역으로 다음 경기 침체에서 그다지 많은 고통을 겪지 않을 것입니다. 그들은 또한 더 빨리 돌아올 것입니다.
집에 침실이 3 개 이상 있는지 확인하십시오. 그것이 재판매해야하는 경우 그것은 가족을 끌 것입니다.
자신을 보호하는 가장 좋은 방법은 잘 다각화 된 자산 포트폴리오를 사용하는 것입니다. 다각화 란 집안의 주식, 채권, 필수품 및 형평의 균형 잡힌 혼합을 의미합니다. 대부분의 재무 계획자는 주택 자산을 자산으로 포함하지 않지만 반드시 그렇게해야합니다. 대부분의 사람들이 소유하고있는 가장 큰 자산입니다.
부동산 붕괴의 피해를 줄이려면 합리적으로 살 수있는 가장 작은 집을 구입하십시오. 귀하의 주택 담보 대출을 일찍 갚으므로 경기 침체기에 집을 잃지 마십시오. 주식, 채권 및 상품에 대한 투자를 강화하여 주택 담보 대출과 동일하거나 초과합니다. 주택에 자산 버블이있는 경우, 재 융자와 형평을 유혹하려는 유혹에 굴복하지 마십시오. 대신 자산 배분을 다시 검토하여 균형이 유지되는지 확인하십시오.
부동산 투자 수익 계산 방법 부동산 투자 부동산 구입시
이 수익 계산은 구매 가격을 기준으로 수익을 산출합니다.
부동산 및 모기지 뉴스 전문가가 부동산, 모기지 및 부동산 투자 정보 속보를
사용할 수 있습니다 전문가들은 고객에게 더 나은 서비스를 제공 할 수 있습니다.
부동산 세가 부동산 가치로 사용되는 것은 무엇입니까? 부동산 가치 평가는 수혜자와 잠재적 인 재산세에 대해 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.
