비디오: [김원석 부동산] 플리핑 Hancock Park Part.1 Single House Flipping 2024
불행히도,보기보다 쉽지 않습니다. 적절한 계획과 기술적 노하우는 필수적이지만 가장 큰 장애물은 아마도 자금입니다. 돈을 벌기 위해 돈이 필요합니다.
당신이 아는 사람들과 어려운 돈을 빌려주는 사람들을 포함한 개인 투자자는 주택을 뒤집을 수있는 가장 좋은 대출 원입니다. 이러한 대출 기관은 전통적인 은행과 동일한 시간과 서류 작업을 요구하지 않습니다. 대신, 그들은 속성 자체 (개선 전후 모두)와 프로젝트를 성공적으로 완료 할 수있는 능력을 평가합니다.
주택 융자를위한 모기지 론?
기존의 주택 담보 대출은 적어도 출발하기 전에는 투자 재산을 구입할 수있는 선택이 아닌
것입니다. 좋은 소식 은 은행과 전통적인 대출 기관의 대출이 상대적으로 저렴하다는 것을 의미합니다. 이자율은 투자 부동산에서 가장 낮게 책정됩니다 (하지만 여전히 종가를 지불해야합니다. 소송 비용).
불행히도 이러한 대출은 항상 실용적인 것은 아닙니다.천천히 마무리 : 전통적인 대출 기관을 사용하는 데있어 주요 과제 중 하나는 대출을 종료하는 데 걸리는 시간입니다. 대금업자는 광범위한 신청서를 작성해야하며, 빗살 빗으로 귀하의 재정을 처리합니다. 질문을 제기하는 내용이 있으면 더 많은 문서를 요청하고 응용 프로그램을 검토하는 데 더 많은 시간이 소요됩니다.
이 프로세스는 거의 30 일 (45 일 또는 90 일이 더 현실적 일 수 있음)이 소요되는 경우는 드뭅니다. 투자 기회는 종종 해당 타임 라인에서 너무 빠르게 움직입니다. 특히 유질 처분이나 단기 매매가 당신의 전략의 일부라면, 전통적인 대출 기관의 속도에 좌절 할 것입니다.
소득 평가 : 전통적인 대출 기관은 대출 결정에 기초하여 대출금 상환 능력을 결정합니다. 그들은 소득 대비 부채 비율을 계산하기 위해 매월 필요한 대출 금액과 비교하여 매월 적립되는 금액을 살펴볼 것입니다. 부동산 투자자 또는 자영업자 인 경우, "소득"유형이 없을 수도 있습니다 (대출 기관은 W-2 양식을보고 스텁을보고 싶어합니다).
재산 가치는 얼마입니까?
대금업자는 또한 구매하고있는 부동산의 가치를 요구하는 대출과 비교합니다. 가치 대부 비율 (loan to Value Rat)로 알려진 기존의 대출 기관은 종종 그 수를 80 % 미만으로 유지하기를 원하지만, FHA 대출 금액을 3 % 미만으로 줄이는 것이 가능합니다. 주택을 살 때 집을 사려고 할 때 현재의 상태에서는 그리 가치가 없을 것입니다. 그러나 집을 구입하는 데 필요한 돈은 와
로 지불해야합니다. 가치. 집 수리 후 가치 (ARV)는 더 나은 조치 일 수 있지만, 전통적인 대출 기관은 부동산의 현재 감정 가치만을 고려합니다. 기본 신용 : 대부분의 은행 및 담보 대출 기관은 대출 승인을 받기 위해 높은 신용을 요구합니다. 차용 한 경력이 없거나 신용 보고서에 좋지 않은 항목이있을 수 있습니다. 그렇다고 성공적으로 주택을 뒤집을 수있는 것은 아닙니다. 대체 대출 기관은 귀하의 신용 점수보다 이전 프로젝트에 더 많은 관심을 가지고 있습니다.
주택 문제 :
전통적인 대출 기관은 비교적 양호한 조건의 주택에 대한 대출을 선호합니다. 건강 또는 안전 문제가있는 경우 대출은 중단됩니다. 당신은 그 문제를 극복하고 이익을 위해 주택의 가치를 극적으로 높이 려하지만, 준비가되어있는 주택에 대한 대출에 가장 큰 관심을 보입니다. 불가능한가?
주택 담보 대출에는 다음과 같은 경우에 주택 담보 대출을 사용할 수 있습니다 : 귀하가 담보로 사용 되든 다운으로 사용 되든 자격을 얻는 데 도움이되는 중요한 자산
이 있습니다 지불. 당신은 집안을 "뒤집어 쓰는"것이 아닙니다. 주거지를 구입할 때 (소유주 / 거주자 인 경우), FHA 203k 대출을 사용하여
- 및 구매를위한 기금을 모두 확보 할 수 있습니다. 그러나 프로세스가 느리고 많은 제한이 있습니다.
- 귀하는 주택 담보 대출 (또는 담보로 사용될 수있는 부동산을 포함한 기타 자산)에 사용될 수있는 다른 자산에서 상당한 자본을 보유하고 있습니다. 지불금을 지불 할 수 없다면 처분 할 때 재산을 잃을 수도 있으므로이 옵션은 위험합니다 (특히 가족이 해당 재산에 거주하는 경우). 과거에 성공적인 프로젝트로 경험을 얻었습니다. 은행, 신용 협동 조합으로부터 부동산 투자 대출을받을 수 있습니다. 귀하가 지식있는 파트너, 탄탄한 프로세스 및 재정 자원을 갖춘 진정한 비즈니스임을 확신 할 수 있습니다. 무담보 대출을받을 수 있습니다.
- 담보 제공을하지 않고 빌릴 수 있다면 신용 카드와 같은 대출을 통해 개선을위한 자금을 사용할 수 있습니다. 재산을 구입하려면 여전히 자금이 있어야하지만, 무보증 대출로 인해 추가 돈이 생길 수 있습니다. 신용 카드가 비싼 것으로 유명하기 때문에이 전략은 위험합니다. 신용 한도가 예기치 않게 줄어들거나 (매우 높은 신용 한도가 필요한 경우) 프로젝트가 중단되는 경우 프로젝트가 중단됩니다. 부동산을 뒤집기위한 사채 대출
- 사기업 대출 기관의 대출은 위의 과제 대부분을 완화합니다. 가장 큰 단점은 비용이지만 목표는 이러한 대출을 전략적으로 사용하는 것입니다. 개인 대출은 거의 모든 곳에서 올 수 있지만 대부분의 뒤집기 대출은 크게 두 가지 카테고리로 나눌 수 있습니다 : 알고있는 사람들의 대출
- 경비 대출 시작할 때 누군가
당신에게 기꺼이 돈을 기꺼이 - 당신을 아는 사람들 (그리고 돈이 많지 않거나 위험에 대한 내성이없는 사람들)이 유일한 선택 일 수 있습니다. 또는 처음 몇 거래에 직접 자금을 지원해야 할 수도 있습니다.
- 네트워크 구축 :
- 지역 부동산 투자 커뮤니티에 참여하십시오. 시간이 지남에 따라 사람들을 만나게되며 잠재적으로 돈을 빌릴 수있는 사람을 알게됩니다. 게다가, 사람들은 당신을 알게 될 것입니다. 다른 투자자, 부동산 중개인 및 사설 대출 기관은 귀하가 성공적인 비즈니스를 수행하기 위해 최선을 다하고 있음을 알게 될 것이며, 귀하의 대출 확률이 높아질 것입니다.
결국, 당신은 어려운 자금 대출 기관으로부터 차입을 시작할 수 있어야합니다. 이 대출 기관은 뒤집기 및 기타 투자를위한 대출을 전문으로하며 전통적인 은행과 다릅니다. 빠른 마감 : 사기업 대출자의 경우 프로세스가 다르며 대출금을 훨씬 더 빠르게 조달 할 수 있습니다 (전문 대출 업체와 좋은 관계가되면 일주일 정도가 적당합니다). 누군가가 자신의 손에서 물건을 얻으 려 할 때 경쟁 우위가 될 수 있습니다.
자산 기반 대출 : 신용 보고서를보고 소득 비율을 계산하는 대신 사설 대출 기관은 구매하려는 자산의 가치에 집중하는 경향이 있습니다. 당신이 주택을 뒤집을 경우, 대출 기관은 자신의 돈을 회수하기 위해 집을 빨리 팔 수 있음을 알고 싶어합니다 (다른 대출 기관과 마찬가지로, 개인 대출 기관은 부동산에 담보권을 가지고 있습니다. 당신은 대부금을 갚지 않습니다).
구매 및 개선 :
사설 대출 기관은 투자자를 수용하고 프로젝트의 ARV에서 사용 가능한 자금을 기반으로합니다. 그러나 그들은 모든 것을 한꺼번에 줄 수는 없습니다. 프로젝트가 진행되는 동안 에스크로 계좌에서 인출해야 할 수도 있습니다. 돈이없이 뒤집기?
당신이 몇 가지 성공적인 프로젝트를 가질 때까지, 대금업자는 프로젝트에 형평성이 있음을 요구할 것입니다. 어느 시점에서는 프로젝트에 대해 100 % 빌릴 수 있고 동시에 여러 프로젝트를 실행할 수 있습니다. 대출 비용
플립 프로젝트를위한 대출은 주택 구입
대출보다 비쌉니다. 이자율이 더 높기 때문에 수시로 여러 포인트 또는 수수료를 지불해야합니다 (1 포인트는 대출 금액의 1 퍼센트 임). 뒤집기 프로젝트는 단기 프로젝트입니다. 당신은 수십 년 동안 집에 살거야, 그래서 표준 15 년 또는 30 년 모기지는 직업에 대한 권리 대출되지 않습니다. 투자자들은 종종 1 년 이내에 부동산을 구매, 개선 및 판매하는 것을 선호하며, 이는 대부분의 민간 대출이 작동하는 방식입니다.이러한 대출은 장기간 부동산을 보유하는 경우 비용이 많이 들며, 이는 상환을 지연함에 따라 대출 기관의 위험이 증가하기 때문에 의미가 있습니다.
뒤집기 위해 빌릴 때 얼마의 비용이 듭니까? 비용은 온통 넘치고 모든 것이 협상 가능합니다. 금리는 연간 8 ~ 20 % 사이 일 수 있으며, 1 ~ 10 %의 선급금을 지불해야합니다. 당신이 사업에 오래있을수록 대출 기관과의 관계가 좋아질수록 지불하는 비용은 줄어 듭니다.
프로젝트에서 사용할 수있는 금액을 최대화하기 위해 대금업자는이자 만 지급하는 경우가 종종 있습니다. 선불 벌금이 없어야 준비가 될 때마다 대출을 팔고 갚을 수 있습니다.