우리는 주택 구입을위한 백업 제안을 작성해야합니까?

질문 : 우리는 주택 구입을위한 백업 제안서를 작성해야합니까?

독자가 묻습니다 : "우리는 완벽한 집을 찾았지만 대리인은 판매자가 백업 제안 만 수락 할 것이라고 말합니다. 우리는 백업을 원하지 않습니다. 우리는 그 집을 사고 싶습니다. 우리에게 그 집을 줄 백업 제안을하십시오. 내 아내는 우리가 시간을 낭비하고 있다고 말합니다. 우리는 시간을 낭비하고 있습니다. 집? "

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답 : 판매자의 상황에 대한 좋은 점은 판매자가 손에 넣은 제안이 파산 할 가능성이 있다고 생각하지 않으면 백업 제안을 요청하지 않을 가능성이 높다는 것입니다 또는 멀리 가십시오. 일반적으로, 만약 당신이 두 번째 인물이라면, 당신은 그 집을 사게 될 것입니다. 확률은 좋다. 하지만 백업 제안을 꺼리는 것을 이해할 수 있습니다. 아무도 두 번째 바이올린 연주자를 제외한 두 번째 바이올린을 연주하고 싶지 않습니다.

백업 제안이란 무엇입니까?

귀하의 제안이 무엇을 백업으로 제공하는지 살펴 보겠습니다. 첫째, 판매자가 이미 다른 제안을 수락했습니다. 첫 번째 제안은 우발적 인 계약 일 수 있습니다.이 계약은 종결 될 수도 있고 그렇지 않을 수도있는 일정한 사건에 달려 있습니다. 그 중 일부는 다음과 같을 수 있습니다 :

• 구매자가 기존 주택을 판매하는 것에 대한 부합
• 만족스러운 주택 검사를 포함하는 검사에 관한 조건
• 판매 가격에 대한 가정 평가에 대한 평가 및 낮은 평가 가능성

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• 구매자가 유리한 자금 조달을 얻고 조건부 인수에서 어떤 일이 일어날지를 결정

이러한 상황 중 어느 하나가 걸리면 거래가 취소 될 수 있습니다. 거래가 취소되면 판매자는 집을 다시 시장에두고 집을 다시 보여 주어야합니다. 백업 제안은 기존 제안의 존재를 인정하고 첫 번째 구매자가 취소하면 자동으로 판매자와 계약을 체결합니다.

백업 제안은 계약의 모든 당사자가 서명하여 계약을 체결해야합니다. 판매자는 판매자가 각 당사자의 지위를 알 수 있도록 제공하는 경우 하나 이상의 백업 오퍼에 서명 할 수 있습니다. 예를 들어 백업 제안이 네 개인 경우 # 3 또는 # 4 위치에있을 수 있습니다. 이상적으로는 첫 번째 백업 제안 인 1 위 자리에 서기를 원합니다.

백업 가격은 정가보다 높아야합니까?

백업 제안이 제시 가격보다 높아야하는지 여부는 판매자가받는 제안의 수에 따라 다릅니다. 다중 제안 상황에서, 당신은 명부 가격보다는 더 많은 것을위한 제안이있을 확실하게 일 수있다. 구매 제안자는 관심있는 다른 사람을 알지 못하기 때문에 정가보다 낮습니다.

• 두 번째 제안 : 첫 번째와 두 번째가 종종 가까이서 도착하기 때문에 가격을 제시합니다.
• 세 번째 쿠폰 : 구매자가 실제로 집을 원하기 때문에 정가보다 약간 높습니다.
• 네 번째 쿠폰부터 열 번째 쿠폰까지 : 구매자가 길다는 것을 알고 있기 때문에 중간에 어딘가에 있습니다.
• 판매자는 첫 번째 구매자의 제안에 충실 할 인센티브를 제공합니다 (특히 더 높은 제안 인 경우). 그러나 백업 제안을 제출하여 판매자의 시간과 문제를 저장하므로 판매 인은 기다릴 인센티브를 조금 덜 받아 들일 수 있습니다.

하지만 여러 오퍼가 일반적이라면 일반적으로 테이블에있는 오퍼와 일치하는 것이 가장 좋습니다. 대리인과 이야기하십시오.

백업 오퍼 및 단기 판매

시장에서 단기 판매가 많은 지역에서 구매하는 경우 짧은 판매를위한 백업 오퍼는 아마도 50 / 50보다 큰 확률을 제공합니다. 제안은 사라질 것입니다. 많은 구매자는 짧은 판매 승인을 기다리지 않고 길을 따라 조금만 가면 짧은 판매를 지연시킬 수 있습니다. 첫번째 구매자가 기다리지 않을 확률이 매우 높습니다.

자신을 백업 위치에두면 집을 구입할 의무가 없으며 기다리는 동안 다른 주택을 볼 수 있습니다. 당신이 더 좋아하는 다른 집을 찾으면, 당신은 배려에서 귀하의 제안을 철회 할 수 있을지 모르겠지만 분명한 이유들 때문에 그러한 관행은 눈살을 찌푸리게됩니다.

백업 제안의 목적을 거의 무효화합니다.

그러나 고려해야 할 또 다른 방법은 공매도 판매자와 구매자가 짧은 매매 부록에 서명 한 것입니다. 그 짧은 매매 부록이 매도인이 백업 제안을 수락하고 그 제안을 은행에 보낼 수있는 경우 판매자에게 매물을 은행에 제출하도록 설득 할 수 있습니다. 첫 번째 제안보다 더 좋은 경우, 어떤 제안을하면 짧은 판매 은행이 받아 들일 것이라고 생각하십니까? 이것은 첫번째 구매자를 효과적으로 걷어 찰 것입니다. 대리인과 이야기하십시오.

작성 당시 Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토 (Sacramento)에 소재한 Lyon Real Estate의 브로커 - 어소시에이트 (Broker-Associate)입니다.