토지 계약을 통해 주택 매매를 얻는 방식으로 주택을 구입하는 방법

당시에는 증서 계약이라고도 불리는 분납 판매 계약이 기관 대출 기관의 높은 이자율 및 엄격한 자격 기준보다 더 매력적인 금융 조건을 제시했습니다.

토지 계약은 대출 요건이 완화되고 이자율이 8 % 미만으로 떨어지면서 사라졌습니다. 그러나 그들은 모두 사라진 것이 아니며, 실제로 모기지 위기 기간에 다시 시장으로 진입했습니다.

단기 주택 매매를 통해 집을 잃거나 집을 잃은 예전 주택 소유자는 대형 은행이 그들을 돌려 버렸을 때 융자 대안으로 토지 계약에 기대기 시작했습니다.

할부 판매 토지 계약이란 무엇입니까? 할부 판매 계약은 정기 지불을 요구하는 모든 유형의 계약이지만 부동산에서는 일반적으로 토지 계약, 증서 계약 또는 판매 계약이라고합니다.

할부 판매 계약서에는 판매 가격, 계약금 액, 금리, 월별 (정기) 지불 금액 및 각 당사자의 임무가 나와 있습니다. 주택 유지 보수, 보험료 부과, 재산세 (일반적으로 구매자)와 같은 책임을 포함합니다. 구매자가 할부금 납부를 중단하는 경우 계약에는 판매자에 대한 청구 수단이 포함됩니다.

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세부 사항 :

토지 계약 또는 증서 계약은 Vendor라고 불리는 판매자와 Vendee라고하는 구매자 간의 보안 계약입니다.

공급 업체는 Vendee에 대한 구매 자금 조달을 통해 부동산을 판매하는 데 동의합니다.

공급 업체는 법적 제목을 보유하고 Vendee는 공평한 칭호를받습니다.

소유주가 보유한 금융에는 기존 모기지 잔액이 포함될 수 있으며 (아래 참조) 부동산은 자유롭고 명확 할 수 있습니다 (최선의 선택).
납부자는 지불이 완료되면 Vendee a deed를 부동산에 양도합니다.
포괄적 인 토지 계약 (914) : 랩 어라운드 (wrap-around) 계약은 기존 모기지를 포함합니다.
Vendee는 공급 업체에게 한 번 지불합니다.
지급금을 수령하면 공급 업체는 기본 대출금을 지불하고 나머지는 유지합니다.

기존 담보 대출 금리가 계약 금리보다 낮은 경우, 공급 업체는 공급 업체가 아닌 돈에 대해 추가이자를 지급합니다.

이것이 작동하는 방식입니다.
판매 가격이 $ 100, 000이라고 가정하십시오.
Vendee는 $ 10, 000을 책정합니다.
Vendee는 $ 90,000,이자를 지불하는데 6.5 %, 지불 $ 567에 동의합니다.

기존의 기본 대출금은 $ 50,000이며, 5 %이자 지불이며 $ 268를 지불해야합니다.

공급 업체는 $ 40, 000의 지분에 6. 5 %의이자를, 기존의 담보 $ 50,000에 5 %의이자와 주당 $ 299의이자를 추가로 지급합니다.
Vendee는 세금, 보험 및 기타 모든 소유 비용도 지불합니다.
직선 계약
직선 계약에는 무효가 없습니다. Vendee는 기존의 대금업자에게 직접 지불하고 Vendor에게 또 다른 대금을 지불하는 것에 동의 할 수 있습니다. 그렇지 않으면 Vendor가 Vendor에게 하나의 대금을 보낼 수 있으며 Vendor는 대금업자에게 대금을 지급합니다.
$ 100, 000의 판매 가격
Vendee는 10,000 달러를 내린다.

Vendee는 기존 대출 잔고 $ 50,000에 대해 $ 268 한 번 지불하고, 이자는 5 %이다.

Vendee는 Vendor에게 $ 40, 000 owner-carrying financing으로 2 번째 지불을하고,이자는 6. 5 %이며 월당 $ 253입니다.

두 지불액의 합계는 $ 521이며, Vendee 월액은 한 달에 46 달러입니다.
판매력
일부 소유권 회사는 공급 업체, Vendee 및 수탁자를 포함하는 토지 계약을 작성하고 보증합니다. 그런 표제 회사를 찾으려면 주변에 전화해야합니다.
신탁 증서의 신탁 인처럼, 공급 업체 및 Vendee는 공급 업체 및 Vendee의 의무를 확보하기 위해 수탁자에게 권리, 소유권 및 이권을 할당합니다.
Vendee가 지불을 중단하는 경우, 수탁자는 판매 세력하에 압류 할 권한을가집니다.

채무 불이행 통보 절차는 주마다 다릅니다.

기본 대출의 속량 조항
오늘 모든 대출에는 속진 및 소외 조항이 포함됩니다. 대출 기관은 구매자가 기존 대출금에 "대상"으로 표시되는 경우 즉시 지불해야 할 지불 기일이 오래되었습니다. 대출 기관은 구매자가 자격을 얻고 대출 포인트와 높은 이자율을 지불하기를 원했기 때문입니다. Sue Heimbichner, Sacramento 시카고 Title의 에스크로 담당관은 1976 년부터 사업을 시작했으며 토지 계약의 인기가오고가는 것을 지켜 보았습니다. 그 기간의 가장 큰 소송 중 하나는 연방 저축 및 대출 협회가 보유하고있는 기존 모기지에 대한 권리를 행사하는 구매자로부터 진화되었습니다. 의회는 1982 년 예금 기관법을 통과 시켰으며, 기존 대출을 인수 할 수있는 능력을 효과적으로 제거했습니다. Heimbichner는 오늘날 대출 기관이 다른 방향으로 보이는 경향이 있다고 말하면서 "일부 대출 기관은 지불금을받는 것이 기쁘다"고 말했다. 그러나 정부 지원 대출을 인수하려고하지 마십시오. "당신은 정부를 망치고 싶지 않습니다."라고 Heimbichner는 경고합니다. "왜냐하면 당신은 뺨을 때릴 것이기 때문입니다." 토지 계약에 기존 담보가 포함되어있는 경우 부동산 변호사의 조언을 구해야합니다.
정부 지원 대출의 예로는 Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 있고 정부 대출은 FHA 또는 VA입니다.
Vendee의 권리 번들

모든 실제적인 목적을 위해, Vendee는 재산을 소유하며

소유권을 가진다.

조용한 즐거움과 재산 사용.

제외, 다른 사람들이 건물을 떠나는 것을 강요합니다.

재판매.

Vendee에 대한 혜택

공급 업체가 구매자의 신용 보고서 복사본을 요청할 수는 있지만 자격이 없습니다.

계약금 융통성. 금액은 협상 가능합니다.
토지 계약 기간, 이자율 및 지불 기간은 협상 가능합니다.
저렴한 종가. 지불 할 대출 수수료는 없습니다.
빠른 마감. 거래는 7 일 이내에 종료 할 수 있습니다.

공급 업체에 대한 이점

일반적으로 판매 가격이 높아지고 평가가 없습니다. 구매자가 감정을받는 것이 좋습니다 있지만.
과세 될 경우, 이연 법인세를받을 자격이있다.
월간 수입.
종종 머니 마켓 계정보다 더 나은 수익률.
해당 부동산이 부적합한 경우 쉽게 판매 할 수 있습니다.

빠른 마감.

구매자 팁
감정을 받으십시오.
소유권 보험 확보.
처형 된 행위 및 원본 문서의 소유를 유지하기 위해 지주 회사의 서비스를 이용하십시오.
부동산 변호사와 상담하십시오.
판매자 정보

구매자 신용 보고서를 가져옵니다.

기존 보험 증권에 Vendor 및 Vendee 이름을 모두 포함하십시오.
계약 수금을 처리하기 위해 지급 회사를 고용하십시오.
부동산 변호사와 상담하십시오.
이 기사는 법적 조언을 제공하는 것으로 잘못 해석되어서는 안됩니다. 변호사 만 법률 자문을 제공 할 수 있습니다.