HARP Refinance 또는 Short Sale

질문 : 우리는 HARP Refinance 또는 Short Sale을 수중에 세워야합니까?

한 독자가 묻습니다 : "남편과 나는 우리가 집을 짧은 판매로 팔거나 그걸 붙잡아 정부 HARP 재 융자 프로그램에 신청해야 하는지를 알아 내려고 노력하고 있습니다. 우리의 부동산 중개인 우리는 주택 담보 대출을 줄이겠다는 생각을 좋아하지만, 우리는 거의 300,000 달러를 빚지고 있으며 우리 주택의 가치는 약 165,000 달러이지만 모기지 론자는 자격이된다면 매월 635 달러를 절약 할 수 있다고 말합니다 HARP 보충을 위해 무엇을 제안합니까? 우리가 HARP 보충 또는 단기 매매를해야합니까? "

답 : 집주인이 HARP 대 재보험을 판매하지 않아야하는지 여부는 잘리지 않고 말라야합니다. 물론, 대부분의 경우 논리는 주택 소유자가 HARP 보충 이후보다 짧은 판매 후 2 년 내에 더 나을 것이라고 명령 할 것이지만 그 결정을 내리기 전에 고려해야 할 사항이 많이 있습니다.

무엇보다 먼저 두 프로그램에 대한 자격 여부가 가장 중요합니다. 많은 단기 매매 은행은 단기 매매 요구 사항을 완화 시켰습니다. 특히 모든 대출 기관이 2012 년 이후에 재정적 인 어려움을 겪을 필요는 없습니다. 그러나 금융난이 필요하고 고충을 문서화 할 수없는 경우 단기 매매 조금도. 어떤 질문을 논점으로 만들지, 그렇지?

내가 먼저 제안하는 것은 짧은 판매 대리점에 이야기하여 짧은 판매를받을 자격이되는지 알아 보는 것입니다. 정기적 인 단기 매매가 지나치게 제한적이라면 정부의 HAFA 단기 매매 프로그램을 고려하십시오.

하지만 HAFA 경로를 선택하는 경우 HAFA 신청 전에 실제 판매를하고 싶습니다. 일부 대출 기관은 일단 승인을 받으면 마음을 바꾸어야하는 경우 자격을 부여한 후에 다시 신청할 수 없습니다.

둘 다 할 수 없다는 점에 유의해야합니다. 하나의 프로그램을 선택해야합니다. HARP Refinance 또는 Short Sale입니다.

HARP Refinance 자격

• Fannie Mae 및 Freddie Mac 대출로 제한됩니다.

  HARP 재 융자 프로그램은 Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 보유한 대출에만 적용됩니다. 융자가 Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 아닌 경우 자격이 없습니다. Fannie Mae Loan Look Up 또는 Freddie Mac Loan Look Up을 방문하여 Fannie Mae 또는 Freddie Mac 인 대출을 확인할 수 있습니다. 사회 보장 번호의 기본 차용자 마지막 4 자리 숫자를 알아야합니다.

• 2009 년 6 월 1 일 이전 대출.

  2009 년 6 월 2 일 또는 그 이후에 모기지를 꺼내 셨다면, HARP Refinance를받을 자격이 없을 것입니다. 현재 예외는 없지만 변경 될 수 있습니다.

• 80 % LTV 이상

  집이 수중에 있으면 LTV (시장 대비 가치 비율)가 시장 가치의 80 %를 초과합니다. 시장 가치는 일반적으로 대출 잔액보다 적기 때문입니다.대부분의 사람들은 이러한 자격 요건에 아무런 문제가 없습니다.

• 연체료가 없습니다.

  HARP Refinance 프로그램은 지난 12 개월 동안 하나의 연체료를 허용하지만, 많은 대출 기관은 HARP 가이드 라인에 상관없이 체납자에게 대출을하지 않습니다. 프로그램에 제시된 것과 다를 수있는 이러한 추가 대출 요건을 오버레이라고합니다.

• 첫 번째 HARP 재 융자.

  규칙이 변경되지 않는 한, 한 가지 예외가 있지만 HARP를 한 번만 할 수 있으며 한 번 부여하면 다시 HARP를 통해 재 융자를 할 수 없습니다. 그러나, HARP Refinance 이후에 지불하는 데 문제가 있다면, 나중에 언제든지 짧은 매매를 신청할 수 있습니다.

HARP Refinance Vs. 단기 매매

단기 매매 이후 다른 주택을 구입하기위한 단기 매매 지침은 통상적 인 대출의 경우 5 년, FHA 대출의 경우 3 년입니다. 대신 짧은 판매를하고 집을 팔았다 고 가정 해 보겠습니다. 짧은 판매의 단점은 다음과 같습니다.

• 더 이상 집을 소유하지 않습니다.
• 다른 곳으로 이사하여 임차인이되어야합니다.
• 근처에서 이사해야 할 수도 있습니다.
• 귀하는 주택 소유에 대한 세금 공제 혜택을 잃게됩니다.
• 개인 상황이 바뀌고 법이 바뀌기 때문에 3 년 내에 다른 주택을 구입할 자격이 있다는 보장은 없습니다.

HARP refinance 옵션을 선택한 경우 2 년 후에 $ 15, 240 (635 달러의 지불 차이 x 24 개월)을 절약 할 수 있습니다. 3 년 후에는 $ 22, 860을 더 절약 할 수 있습니다. 가정의 시장 가치가 165,000 달러 상당의 집에서 여전히 $ 300 정도 빚진 사실을 보완 할 수 있습니까?

중요하지 않을 수 있습니다. 그것이 중요하지 않을 수도있는 이유는 팔고 싶지 않을 수도 있기 때문입니다. 즉, $ 300, 000 모기지를 갚을 때까지 계속해서 집에서 돈을 지불 할 것입니다.

그러나 단기 판매를 선택한 경우 3 년이 끝날 때 다른 주택을 구입할 자격이 있습니다. 이 기간 동안 집값이 상대적으로 안정적으로 유지된다고 믿는다면, 이는 현재 집값과 같은 가정을 살 수 있다는 것을 의미합니다. 즉, 현재 시가가 $ 165, 000 인 경우를 제외하고는 이자율이 두 배가 되더라도 지불은 여전히 ​​낮을 것입니다 오늘 지불 한 지불보다

하지만 일부 사람들에게는 논리 또는 재정적 추론의 문제가 아닙니다. 그리고 그건 괜찮습니다. 절대적으로 괜찮습니다. 사람들은 종종 감정에 관한 부동산을 구입하고 감정을 기반으로 그 집에 머물러 있습니다. 짧은 판매로 HARP의 재 융자를 선택하면 나쁠 것입니다. 어떤 결정을 내려야할지 결정하는 것이 좋습니다.

작성 당시 Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토 (Sacramento)에 소재한 Lyon Real Estate의 브로커 - 어소시에이트 (Broker-Associate)입니다.