판매자 및 구매자의 Prorations는 무엇입니까?

부동산에 사용 된 많은 구매 계약에는 판매자와 구매자 간의 비례 배분 조항이 포함되어 있습니다. 구매 계약서에 서명하기 전에,이 책을 읽어야 비례 배분을 처리하는 방법을 알 수 있습니다. 비례 배분에 대한 설명에 변경을 제안 할 수 있기 때문입니다.

모든 구매자는 아니지만 대부분의 경우 구매자에게 일할 수 있습니다. 청구 금액은 구매자의 결산 명세서에 차변으로 표시되고 판매자의 결산 진술에 대한 크레딧으로 표시됩니다.

크레딧은 판매자의 순이익을 증가시키고 판매자가 부동산을 소유하지 않을 기간 동안 선불 한 항목을 판매자에게 환불합니다.

Mortgage Interest Prorations

미리 지불 된 임대료와 달리 모기지이자는 연체료로 지급됩니다. 예를 들어 1 월 1 일에 모기지 페이먼트를 지불하면 12 월에이자가 지급됩니다.

신규 주택 담보 대출의 경우, 대출 기관은 첫 번째 모기지 지불 기한이 만료되기 30 일 전까지이자를 징수하고자합니다. 즉, 11 월 15 일 말을 마감하면 1 월 1 일에 첫 번째 모기지 지불금이 만기가됩니다. 1 월 1 일 모기지 지불금은 12 월이자를 지불하게됩니다.

차용인으로서 11 월 15 일부터 12 월 1 일까지 성명서 마감일에 15 일간의이자가 부과됩니다.이 시나리오에서이자의 비례를 계산하려면 다음 공식을 사용하십시오 :

대출 금액 x 이자율 = 연간이자.
연간이자를 12 개월 = 월간이자로 나눕니다.
월간 이익을 30 일 = 매일이자로 나눈 값입니다.
일일이자 x 15 일 (12 월 1 일까지이자 지불) =이자 지불 우선권.

대출자의 수혜자 요구에 따라 대부 보수와 관련하여이자를 지불해야하는 판매자에게도 동일한 원칙이 적용됩니다.

부동산 세 비례 배분

모든 주에서는 부동산 세를 매년 다르게 적용합니다.

캘리포니아에서 예를 들어, 역년은 7 월 1 일부터 6 월 30 일까지입니다. 먼저 카운티에서 세금을 징수하는 방법을 알아보십시오. 일부 주에서는 사전에 재산세를 징수하고 일부는 연체료로 징수하며 일부 징수시기는 시간에 따라 다릅니다.

세금은 대부분 두 번에 나누어 지급됩니다. 다음으로 귀하가 종결하는 기간에 선불 세금이 포함되어 있는지 파악하는 것입니다. 세금을 선불로 지불하고 판매자가되면 신용을 받게됩니다. 세금을 선불로 지불하고 구매자 인 경우 요금이 부과됩니다. 세금이 아직 지불되지 않아 지불해야하는 경우에는 반대가됩니다. - 판매자는 직불 선화를 받고 구매자는 신용 선점을 받게됩니다.

세금이 아직 지불되지 않았더라도 세금이 만기가 될 날짜가 가까울수록 판매자의 수익금에서 세금을 지불하고 미사용 금액을 판매자에게 그에 따라 구매자에게 요금을 부과합니다.

일부 계산 구매자는 구매자가 선불 세금의 일부를 판매자에게 환불 할 것으로 예상되는 경우 구매 계약서에 세금 부과금을 요구하지 않습니다. 이 상황에서 판매자가되고 "비례 배제"의 중요성을 이해하지 못하는 경우 귀하는 재산을 점유하지 않은 기간 동안 세금을 납부하게됩니다.

주택 소유자 회비 회비

대부분의 집주인 협회는 매월 회비를 징수하기 때문에 (HOAs 분기 별 또는 매년 일부 HOAs 청구서), 판매자가 회비를 아직 지불하지 않은 경우, 회비는 판매자의 수익금에서 지불됩니다. 판매자는 사용하지 않은 부분에 대한 크레디트를 받게됩니다.

예를 들어, 회비가 한 달에 300 달러라면, 일일 proration은 $ 10입니다. 매월 10 일에 거래가 마감되면 판매자에게 HOA 회비의 10 일 또는 $ 100가 부과됩니다. 구매자는 HOA 회비 20 일 동안 200 달러를 지불하게됩니다.

임대료 할인

일반적으로 미리 임대료를 지불합니다. 투자 부동산을 구매하는 구매자는 구매자가 부동산을 소유 할 기간을 포함하는 임대료 부분에 대한 크레딧을받을 것으로 예상합니다.

11 월 15 일에 끝나는 판매는 임차인이 1 개월에 1,000 달러를 빌려주는 재산으로 인해 15 일 선불료 또는 500 달러의 크레딧을 받게됩니다.

판매자는 $ 500의 대변을 받게됩니다. 판매자가 보유하고있는 보증금은 구매자에게 크레디트로, 그리고 판매자에게 대금 청구로 구매자에게 이전됩니다.

보험 비례 배분

보험료는 사전에 지불합니다. 구매자는 일반적으로 주택을 구입할 때 새로운 위험 / 화재 보험에 가입합니다. 그러나 구매자가 판매자의 기존 대출이나 토지 계약을 통해 구매한다고 가정하면 구매자는 판매자에게 기존 보험 증권을 이전하도록 요청할 수 있습니다.

화재 보험은 고려 여부에 관계없이 송금됩니다. 판매자가 해당 자산을 소유하지 않을 해당 기간 동안 판매자가 상환 될 것이라는 점을 고려합니다. 고려 없이는 비례 배제가되지 않습니다. 대부분의 구매자는 오늘 새로운 정책을 얻습니다.

유틸리티 비례 배분

유틸리티가 폐점시 비례 배분되는 것은 아니지만 특정 시정촌에는 비례 배분이 적용되는 경우가 많습니다. 새크라멘토 카운티에서는 예를 들어, 판매자가 카운티 또는 도시 유틸리티 (수도, 하수구, 쓰레기)를 지불하지 않으면 유틸리티는 세금 평가로 전환합니다.

공과금은 공제를위한 세금 계산서에서 공제되고, 구매자는 미래의 세금 계산서에 대해 적립됩니다. 판매자가 모기지 지불을하지 않으면 판매자가 유틸리티 요금을 지불하지 않기 때문에 짧은 판매 및 압류 상황에서 이러한 상황이 발생합니다.

작성 당시 Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006은 캘리포니아 주 새크라멘토 (Sacramento)에 소재한 Lyon Real Estate의 브로커 - 어소시에이트 (Broker-Associate)입니다.