부동산의 자본화 율을 계산하는 방법

소득을 창출하는 부동산을 통해 부동산에 투자하는 사람들은 부동산 가치를 결정하는 방법이 필요합니다. 다른 부동산의 순 영업 수익과 그에 상응하는 부동산의 최근 판매 가격을 사용하여 자본화 율을 결정한 다음 해당 부동산에 적용하여 현재의 시장 가치를 소득에 따라 결정합니다.

두 속성이 모두 비슷하게 보이고 하나는 더 많은 비용이들 때, 더 많은 수입을 창출하고 있기 때문일 수 있습니다. 비용 절감

난이도 : 쉬운

소요 시간 : 5 minutes 방법 :

아파트 단지와 같은 수입 부동산의 최근 판매 가격을 알아보십시오.

예 : 6 개 단위 아파트 프로젝트가 300,000 달러에 판매되었습니다.

동일한 아파트 프로젝트의 경우 순 운영 수입 또는 소유자가 실현 한 순 임대를 결정하십시오. 모든 영업 비용은 차감되지만 모기지는 제외됩니다. 따라서이 계산은 현금을 지불 한 것처럼 속성을 평가합니다.
예 : 경비 (순) 후 임대 소득은 $ 24,000입니다.
순 영업 수익을 판매 가격으로 나누어 상한율을 얻습니다.
예 : $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 또는 8 % (자본화 율)
- 9 ->
필요한 것 :

계산기

같은 속성은 가격과 순소득을 판매했습니다.
투자자가 최고 세율을 사용하는 두 가지 방법이 있습니다. 하나는 최근 판매 된 비교 부동산의 현재 시가 총액을 기반으로 판매하려는 부동산을 평가하는 것입니다.

다른 하나는 구매를 고려할 때 부동산의 요구 가격이 합리적인지 결정하는 것입니다.

판매 - 가격 결정 방법 알아야 할 사항

소규모 아파트 프로젝트를 소유하고 있으며이를 판매하고자합니다. 당신은 당신과 비슷한 지역에서 최근에 팔린 부동산을 모으는 것입니다. 그들은 더 많거나 적은 단위를 가질 수 있지만, 팔고 싶은 것과 비슷한 속성을 찾으려고 노력합니다.

이전 3 ~ 4 개월 내에 판매 된 세 가지 부동산을 발견했습니다. 까다로운 부분은 NOI (순 영업 수익)를 찾을 수 있어야한다는 것입니다. 때로는 목록에 게시되고 그렇지 않은 경우도 있습니다. 그러나 상업용 부동산 중개인으로부터 이러한 유형의 정보를 얻을 수 있습니다. 특히 판매용으로 등록 할 때 유용합니다.

세 개의 재산 상한 이자율이 평균 9. 2 %입니다. 귀하의 재산 NOI, 순 운영 소득은 $ 31,000입니다. 이제 귀하는 NOI를 상한율 :

$ 31, 000 /로 나눕니다. 092 = 336 달러, 957 재산 가치.

이제 부동산에 대해 물어보고 싶은 가격에 대한 결정을 내릴 수 있습니다.

부동산 구매 또는 속성 구매 비교 고려

구매 결정을위한 속성을 비교할 때 리스팅 속성을 사용하므로 NOI를 얻고 각각에 대한 상한율을 계산할 수 있습니다. 그런 다음 비교하여 어느 것이 가장 좋은 구매를 할 것인지 확인할 수 있습니다. 그러나 경비를 줄이거 나 임대료를 인상 할 수있는 기회가 있으면 상위로 올라갈 수 있으므로 비용과 임대료를 확인하는 것이 좋습니다.

그 주제에 대해, 일부 관리자는 실제로는별로하지 않거나 게으르다. 그러나 비교할만한 상한율을 가진 부동산을 체크 아웃하는 경우 부동산 유형 및 크기에 대해 비용이 비정상적으로 높을 수 있습니다.

또는 임대료가 비교 대상 부동산의 시장 가격보다 낮을 수 있습니다. 이러한 상황 중 하나라도 수정하면 상한율이 증가하여 더 나은 자산이됩니다.

구매 - 가치있는 부동산 가치

이제 우리는 거래의 반대편에 있습니다. 우리는 특정한 작은 아파트 프로젝트를 주시하며, 495 달러에 판매되고 있습니다. 문제는 현재 시장에서 가치가있을 것인가 아니면 가격이 과다한가하는 것입니다.

우리는 다시 몇 가지 비교 가능한 부동산과 평균 판매 한도를 얻습니다. 9, 2 %를 다시 사용합시다. 이 건물의 NOI가 $ 39, 500이라면, 물가에 비할만한 가치가 있습니까?

아니요, 그 소득을 최고 세율로 나누는 계산을 할 때 가치가 429 달러, 348 달러가됩니다. 따라서 495 달러는 약간 넘습니다.

가치에 대해 정가를 얻으려면 무엇이 필요합니까? 우리는 수식을 바꾸고 묻는 가격에 cap rate를 곱하면됩니다.

$ 495, 000 X. 092 = $ 45, 540은 순 운영 수입이 필요합니다. 다음을 확인합시다 :

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

이것은 돌로 설정되어 있다고 생각하지 마십시오. 더 나은 자본 비율을 정당화하는 재산에 대한 좋은 이유가있을 수 있습니다. 아마도 그것은 위치 일 수도 있고 아니면 건물과 주변 환경의 특징과 품질 일 수도 있습니다. 모든 것은 의사 결정을 위해 평가되어야하지만, 상한율은 도움이됩니다.